Nemovitosti  Právo 

Právní rizika při nabývání nemovitostí

V posledních letech jsme v České republice zažívali stálý růst cen nemovitostí, a to zejména bytů a budov pro komerční využití, jako jsou kanceláře nebo obchodní prostory. Díky tomu pak realitní trh v současnosti skýtá ideální podmínky pro prodávající. Pro kupující z tohoto stavu naopak plyne slabší pozice, a to zejména co do vyjednávající síly a možností ovlivnit podobu transakce. Zjednodušeně řečeno, kupující si nemohou příliš diktovat, protože vhodných nabídek není mnoho. Obvykle naopak existuje více zájemců. Výše uvedené okolnosti pak vyvíjí na realitní investory tlak v tom směru, aby kromě jiných parametrů transakce rovněž polevili na obezřetnosti ohledně řádného ošetření možných právních rizik spojených s nabývanou nemovitostí. Takový ústupek na opatrnosti ohledně právních rizik však v žádném případě nemůžeme doporučit.

V důsledku nedostatečné nabídky vhodných nemovitostí se dnes do oběhu dostávají čím dál častěji i nemovitosti s nevyřešeným právním stavem. Takové nemovitosti často představují výhodnou investici, protože stávající majitel, vědom si nedostatků nabízeného aktiva, je ochoten prodat takovou nemovitost levněji, přičemž neutěšený právní stav je obvykle možné vyřešit. Byť mnohdy způsobem náročným na čas i peníze. Podaří-li se to, stává se rázem z riskantní investice velmi dobrá. Nejprve je však třeba nabízené nemovitostní aktivum řádně právně přezkoumat, aby si kupující byl vědom skutečností, které by v případě, že se rozhodne v transakci pokračovat, měly vést ke snížení kupní ceny.

Jak vidno, důsledná právní prověrka je v dnešní době pro realitní transakce zcela nezbytná, přičemž často může vést dokonce nejen k vyjasnění rizik, ale i ke snížení kupní ceny vybrané nemovitosti.

Historie nabývané nemovitosti

Závažným rizikem spojeným s nákupem nemovité věci je možnost, že tuto nemovitou věc ve skutečnosti vlastní jiná osoba než prodávající nebo si na ni taková jiná osoba činí oprávněný nárok. Možností, jak k této situaci může dojít, je přitom celá řada. Nemovité věci obvykle existují dlouhou dobu (pozemky od nepaměti), a mají tedy většinou za sebou řadu různých právních stavů a dispozic, z nichž některé, a to třeba i relativně dávné, mají vždy dopad i do přítomnosti. Typicky tak u nemovitosti existuje dlouhý řetěz vlastníků, jdoucí od minulých až po současného vlastníka. Každý z těchto vlastníků pak nabyl vlastnické právo k nemovité věci na základě určitého právního titulu.

Je-li však právní titul, na jehož základě má dojít k nabytí nemovité věci, z jakéhokoli důvodu neplatný, nestává se osoba, která na základě tohoto neplatného titulu měla nemovitost nabýt, skutečným vlastníkem. A není tak oprávněna předmětnou nemovitost ani sama platně převést na další osoby. Této skutečnosti si dotčené osoby nemusí být vědomy, čímž mohou vznikat významné problémy.

Princip materiální publicity

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který nabývání vlastnictví k nemovitým věcem upravuje, se snaží výše zmíněné riziko minimalizovat právní úpravou tzv. principu materiální publicity. Princip materiální publicity se opírá o veřejně přístupnou evidenci nemovitých věcí, kterou v České republice představuje katastr nemovitostí. V katastru nemovitostí jsou pak mimo jiné zapsány pozemky a budovy, a to včetně zápisu osoby, která je dle katastru nemovitostí jejich vlastníkem.

Princip materiální publicity pak velmi zjednodušeně řečeno znamená, že osobě jednající s důvěrou ve stav zapsaný v katastru nemovitostí náleží právní ochrana. Občanský zákoník tak v § 984 odst. 1 stanoví, že není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav osobě, která nabyla vlastnictví za úplatu v dobré víře. Nabývá-li tedy někdo nemovitost od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako vlastník této nemovitosti za úplatu a v dobré víře v to, že převodce je vlastníkem, měl by nabýt vlastnické právo nezávisle na tom, zda k této nemovité věci existuje výše popsaný nepřerušený řetěz právních titulů.

K otázce, kdy nabyvatel může být v dobré víře ve stav zapsaný k nemovitosti v katastru nemovitostí, a tedy kdy se na situaci uplatní princip materiální publicity, se vyjádřil ve své rozhodovací praxi Nejvyšší soud ČR. V  rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 4174/2017 vyslovil názor, podle něhož je při zamýšlené transakci nezbytné zkoumat kromě stavu zápisu v katastru nemovitostí také faktické okolnosti případu a skutečný právní stav nemovitosti. Nelze se tedy spoléhat pouze na samotný zapsaný stav v katastru nemovitostí. Tento názor odpovídá dosavadní rozhodovací praxi před účinností občanského zákoníku a byl již potvrzen Ústavním soudem. Ústavní soud v  rozhodnutí sp. zn. IV. ÚS 4115/17 vyhodnotil pouhé spoléhání se na správnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí k tíži stěžovatelů a odmítl, že by v dané situaci bylo možné přiznat pozitivní účinky principu materiální publicity. Na tomto místě je tak nutné konstatovat, že české soudy zatím bohužel vykládají princip materiální publicity příliš úzce na to, aby pro realitní investory představoval tolik potřebný institut přinášející chybějící jistotu ve vztahu k minulosti nabývané nemovitosti.

Zde se tak opět ukazuje nutnost provést řádnou právní prověrku nabývané nemovitosti, neboť pouze pak může nabyvatel určit, zda existují či neexistují důvodné pochybnosti o správnosti stavu zapsaného k předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí, a tedy zda je či není v dobré víře vzhledem k okolnostem případu.

Vydržení

Další možností jak zhojit případné historické nedostatky nabývacích titulů ve vztahu k nemovitosti je pak tradiční institut vydržení. Ten zjednodušeně řečeno předpokládá, že pakliže se někdo nepřerušeně po dobu deseti let chová k nemovité věci tak, jako by byl její vlastník, a zároveň je po celou tuto dobu v dobré víře, že je jejím vlastníkem, nabyde k této nemovitosti vlastnické právo. Předpokladem dobré víry je samozřejmě rovněž zápis jeho vlastnického práva k nemovitosti v katastru nemovitostí.

Vydržení však zřejmě najde nově uplatnění především u bezúplatných převodů nemovitostí, neboť u těch úplatných bude užitečnější výše popsaný princip materiální publicity, který předpokládá rovněž dobrou víru, avšak pro nabytí vlastnického práva nevyžaduje uplynutí deseti let.

Mimořádné vydržení

Relativní novinkou, kterou zavedl občanský zákoník, je pak speciální institut mimořádného vydržení. Občanský zákoník popisuje institut mimořádného vydržení tak, že pokud se někdo nepřerušeně po dobu dvaceti let chová k nemovité věci tak, jako by byl její vlastník, nabyde k této nemovitosti vlastnické právo za předpokladu, že se mu neprokáže nepoctivý úmysl. Občanský zákoník odložil možnost aplikace mimořádného vydržení o pět let, tedy je možné tento nový institut aplikovat až od 1. 1. 2019 (pokud mezitím uplynula 20letá doba).

Do jaké míry se tento institut bude využívat, ukáže až čas, nicméně při rozumné aplikaci soudy má mimořádné vydržení potenciál teoreticky zhojit veškeré historické nedostatky nabývacích titulů v situaci, kdy nabytí nemovitosti sice nikdo nezpochybňuje, ale díky formálním nedostatkům je možné nabývací titul považovat za neplatný, následkem čehož nemůže být nabyvatel v dobré víře.

Ambicí tohoto článku nebylo uvést vyčerpávající výčet právních rizik spojených s nabýváním nemovitostí. To by ostatně ani nebylo možné. Spíše jsme chtěli na několika příkladech v duchu hesla opakování je matkou moudrosti připomenout zásadní skutečnost: Důsledná právní prověrka je zcela nezbytná pro bezpečnou nemovitostní investici! A to v každé době.

Článek je součástí zpravodaje dReport – říjen 2019, Právní novinky.

Zákon o nabytí nemovitých věcí Trh s nemovitostmi dReport zpravodaj
Technologie  Právo 

TechLaw zpravodaj: Cybersecurity a nové technologie [říjen 2019]

V této části zpravodaje vám přinášíme shrnutí nově vydané zprávy Národního úřadu pro kybernetickou a informační bezpečnost za rok 2018, ve které úřad identifikuje největší hrozby pro českou kybernetickou infrastrukturu. Dále si můžete přečíst shrnutí zajímavého judikátu, ve kterém se Nejvyšší správní soud vyjádřil k používání spamových a antivirových filtrů ze strany úřadů. V závěru se dočtete o úspěchu českých technologických firem v žebříčku nejrychleji rostoucích společností Deloitte Technology CE. 

6. 11. 2019
Technologie  Právo 

TechLaw zpravodaj: IP/IT právo [říjen 2019]

Říjnové vydání IP/IT newsletteru otevírají novinky z organizací WIPO a EUIPO, které nám ve svých shrnutích připomínají, že IP je důležitá součást podnikání napříč sektory a nemělo by být podceňováno. WIPO zároveň spustilo nový web týkající se duševního vlastnictví zjednodušující využívání jeho služeb. Soudní dvůr EU se ve svých rozhodnutích věnoval platformám, a to nejen otázkám odstraňování obsahu ze sociálních sítí, ale zároveň otázce „right to be forgotten“ v mimoevropských iteracích vyhledávačů. 

6. 11. 2019