Nemovitosti  Právo 

Právní úprava coworkingu

Coworkingové prostory představují v dnešní době stále populárnější způsob, jak podnikatelsky využít komerční nemovitost za účelem dosažení zisku. Podobně jako u standardního pronájmu i zde vlastník poskytuje budovu nebo její část k dočasnému užívání třetí osobě, přičemž tato třetí osoba za to platí dohodnutou úplatu. Rozdíl však spočívá v tom, že v coworkingu jsou tytéž prostory užívány více různými subjekty a těmto je umožněno i velmi krátkodobé užívání. Konkrétní uživatel si tedy může pronajmout třeba i jen jednu kancelář, či dokonce jediné pracovní místo v open space kanceláři na jediný den, a to s vysokým komfortem moderní kanceláře a možností užívat společné prostory, tiskárny, jinou kancelářskou techniku, kuchyňky, další služby v podobě asistentky apod.

Coworking nabízí uživatelům mnohé další výhody. Zejména pro drobné podnikatele, kteří pracují „sami na sebe“, by často pronájem vlastní kanceláře nebyl z ekonomických důvodů uskutečnitelný. Jedno místo ve sdílené kanceláři si však dovolit mohou, přičemž dobu užívání si navíc mají možnost nastavit tak, aby odpovídala jejich pracovnímu rytmu. Coworking je však zajímavý i pro velké obchodní společnosti. Umožňuje jim například zařídit drobnou pobočku v jiném městě s mnohem nižšími náklady, než jaké by bylo nutné vynaložit na pronájem samostatné kanceláře. Nebo zde mohou krátkodobě rozšířit kapacitu svých obchodních prostor, uspořádat školení pro klienty mimo své vlastní kanceláře, zajistit si vysoce reprezentativní a pohodlné prostory pro jednání mimo sídlo své firmy apod.

O jaký smluvní typ se vlastně jedná?

České soukromé právo pracuje s teorií takzvaných smluvních typů, kdy právní předpisy upravují kromě obecných pravidel pro veškeré právní jednání a obecných pravidel pro všechny smlouvy zároveň i specifická pravidla pro různé smluvní typy. Pro většinu smluvních typů upravuje pravidla zákon č. 89/2019 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („občanský zákoník“). Právní předpisy pro každý smluvní typ stanoví práva a povinnosti stran, která se na tento smluvní typ vztahují i tehdy, pokud si je osoby uzavírající smlouvu neujednají. Platí, že od některých (tzv. dispozitivních) zákonných pravidel se strany uzavírající smlouvu mohou odchýlit tím, že si ve smlouvě sjednají tato pravidla odlišně, zatímco od jiných (tzv. kogentních) zákonných pravidel se naopak strany uzavírající smlouvu odchýlit nesmí.

Pro případ, že by mezi sebou osoby sjednaly natolik specifický vztah, že by ho nebylo možné podřadit pod žádný zákonem upravený smluvní typ, vznikne tím tzv. nepojmenovaná smlouva. Na tuto nepojmenovanou smlouvu je pak třeba uplatňovat obecná pravidla o analogii podle občanského zákoníku, podle kterých se na takovou smlouvu aplikují zákonná pravidla upravující smluvní typ svou povahou nejbližší dané nepojmenované smlouvě. Tedy i v případě, kdy smlouva nepůjde přímo podřadit pod některý smluvní typ, použijí se na ni zákonná pravidla, a to ta, která jsou stanovena pro smlouvu svým obsahem nejpodobnější. V praxi jsou ovšem nepojmenované smlouvy velmi vzácné a většinu uzavřených smluv lze podřadit pod některý zákonem upravený smluvní typ.

Pravidlo, na jehož základě se smlouva podřadí pod určitý smluvní typ, přitom zní tak, že zákonná pravidla pro konkrétní smluvní typ se na smlouvu uplatní tehdy, pokud obsah takové smlouvy splňuje tzv. podstatné náležitosti určitého smluvního typu.

Nájem, případně podnájem

Na základě výše uvedeného jsme toho názoru, že smlouvu, na jejímž základě poskytne provozovatel coworkingu uživateli část nemovitosti do užívání, bude v českém právním prostředí vždy nutné považovat za smlouvu nájemní, případně podnájemní.

Překážkou posouzení smlouvy o coworkingu jako nájemní smlouvy pak dle našeho názoru není ani určení pronajímané věci či části věci pouze druhově, např. pokud je pronajímaný prostor specifikován jako jedno blíže neurčené místo v konkrétně definované open space kanceláři. Určení pronajímané věci pouze druhově nezpůsobuje neurčitost nájemní smlouvy, a není tak na újmu její účinnosti. Nájemce si převezme vždy konkrétní pracovní místo, a to je pak povinen rovněž předat zpět.

Důsledky

Na základě podřazení smlouvy pod určitý typ dovodíme, která práva a povinnosti mají jak provozovatel, tak uživatel coworkingu přímo ze zákona. Občanský zákoník obsahuje rozsáhlou úpravu práv a povinností plynoucích z nájemní smlouvy a týkajících se možností smlouvu vypovědět a výpovědních dob, pravidel ohledně údržby pronajaté věci, vad pronajaté věci apod.

Vztah podnikatele k podnikateli a vztah podnikatele ke spotřebiteli

Coworking bude kromě vztahu  pronajímatel-podnikatel a nájemce-podnikatel někdy představovat rovněž vztah pronajímatel-podnikatel a nájemce-spotřebitel. Může se tedy stát, že se na různé uživatele téhož coworkingu budou aplikovat různá zákonná pravidla v závislosti na jejich vztahu k pronajímateli.

Pronajímá-li si například místo v coworkingu zaměstnanec z vlastních prostředků, aby nemusel daleko dojíždět do práce v situaci, kdy pro něj kvůli rodinným poměrům není možné pracovat z domova, nebo student za účelem studia apod., bude takovýto nájemce vystupovat vůči provozovateli coworkingu jako spotřebitel, přičemž se na něj samozřejmě bude vztahovat rozsáhlá zákonná úprava na ochranu spotřebitele. Kromě toho při uzavírání smluv, kdy jednou ze stran smlouvy je spotřebitel, mají strany menší možnost využívat tzv. dispozitivních ustanovení zákona, od kterých se lze odchýlit.

Ačkoli je užívání coworkingových prostorů relativně novým a rychle se rozmáhajícím fenoménem, nahlíženo striktně právním pohledem jde o nájem, případně podnájem. Jak na provozovatele coworkingů, tak na jejich uživatele se tedy vztahuje celá řada zákonných pravidel o nájmu, a to i tehdy, když si je ve smlouvě výslovně neujednali. Oproti standardnímu nájmu obchodních prostor je však navíc třeba pamatovat i na to, že některé osoby budou vůči pronajímateli vystupovat jako spotřebitelé, čímž se smluvní postavení obou stran velmi výrazně změní.

Magazín SMART Coworking
Technologie  Právo 

Úřad pro ochranu osobních údajů rozšiřuje působnost, proces vyřizování žádostí se zrychlí

S příchodem nového roku došlo v návaznosti na přijetí implementačního zákona k GDPR i k rozšíření působnosti Úřadu pro ochranu osobních údajů v oblasti svobodného přístupu k informacím. Co to v praxi znamená? Kupříkladu zavedení přezkumného řízení, které by mělo zrychlit a zjednodušit vyřizování žádostí. Více informací najdete v našem únorovém TechLaw zpravodaji, kde se věnujeme ochranně osobních údajů. Dále se můžete dozvědět více o statistikách dozorové činnosti zmíněného Úřadu pro ochranu osobních údajů, rovněž vám představíme seznam operací zpracování, které nepodléhají vypracování DPIA, a podíváme se i na blížící se konec podpory pro cookies třetích stran v Google Chrome. 

21. 2. 2020
Technologie  Právo 

Robot nemůže být vynálezcem, potvrdil Evropský patentový úřad

Evropský patentový úřad potvrdil doposud uznávaný výklad, že umělá inteligence nemůže být u patentů uváděna jako vynálezce. Není totiž možné, aby práva s touto rolí spjatá vykonávalo zařízení nemající právní osobnost. Více informací najdete v našem únorovém TechLaw zpravodaji, kde se věnujeme oblasti cybersecurity a novým technologiím. To ale není vše – dále se dozvíte více o tom, jak kancelář prezidenta USA vydala návrh regulace vývoje na používání umělé inteligence, o upřesňovací novele zákona o kybernetické bezpečnosti, o hackerských útocích na benešovskou nemocnici a OKD a o ukončení podpory pro Windows 7. 

21. 2. 2020