Právo stavby je jako součást majetkových práv upraveno v hlavě Věcná práva v § 1240 – § 1260 NOZ. Právo stavby bylo zavedeno v souvislosti se zásadou superficies solo cedit, podle které stavba ustupuje půdě. Má-li stavba stejného vlastníka jako pozemek, stavba s pozemkem „sroste“. Smyslem práva stavby je potom umožnit výstavbu a vlastnictví stavby osobě odlišné od vlastníka pozemku.

Právo stavby se zřizuje k pozemku s úmyslem

• výstavby nové budovy;
• opravy nebo technického zhodnocení stávající stavby;
• blokace, kdy majitel práva stavby znemožní výstavbu na pozemku;
• pořízení za účelem jeho dalšího prodeje.

Právo stavby považuje NOZ za věc nemovitou, která se zaznamenává v katastru nemovitostí a vzniká právě tímto zápisem. Právo stavby znamená dočasné omezení nakládání s pozemkem až na 99 let, pokud není sjednáno jinak. Při zániku práva stavby má právo nulovou hodnotu.

Vlastník pozemku může dohodnout se stavebníkem, že při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo poskytnuto, stavbu převede na vlastníka pozemku nebo stavbu odstraní. Pokud bude stavba převáděna, stavebníkovi náleží náhrada podle NOZ ve výši poloviny hodnoty stavby, není-li sjednáno jinak.

Účetní dopady práva stavby

Účetní předpisy nemají vlastní definici práva stavby, vychází se tedy z úpravy formulované NOZ. Právo stavby je upraveno ve vyhlášce 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „Vyhláška“), analogicky i vyhláška 504/2002 Sb., pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání. V dalším textu bude popsána úprava podle Vyhlášky.

Legislativní úprava

Vyhláška upravuje právo stavby následovně:

§ 7 Dlouhodobý hmotný majetek

(2) Položka „B.II.1.2. Stavby“ obsahuje bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti

a) stavby včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, vodní díla a další stavební díla podle zvláštních právních předpisů;

b) právo stavby, pokud není zbožím.

§ 47

(3) V případě práva stavby není součástí jeho ocenění stavba vyhovující právu stavby. Je-li při nabytí práva stavby oceněného jednou částkou jeho součástí stavba vyhovující právu stavby zřízená jinou účetní jednotkou nebo osobou, rozdělení ocenění práva stavby na část odpovídající stavbě a právu stavby se provede při respektování principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení obou částí práva stavby.

§ 56

(5) Stavby vyhovující právu stavby podle § 47 odst. 3 účtované na samostatných účtech se odpisují samostatně.

Účtování u stavebníka

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, (dále jen ZoU) stanoví metodu pro oceňování, vykazování, případně odpisování nemovitých věcí, tj. pozemků, staveb i práva stavby bez ohledu na jejich vymezení podle občanského zákoníku. Znamená to, že stejně jako pozemky a stavby se vždy vykazují a oceňují samostatně (odděleně), tak se zvlášť účtuje o právu a zvlášť o stavbě, která právu stavby vyhovuje. Proto pokud je oceňováno právo stavby, pak součástí ocenění nebude stavba jako taková. Právo stavby je evidováno a oceňováno odděleně a také bude samostatně odepisováno dle sjednané doby trvání práva.

Právo stavby se vykazuje v položce B.II.1.2. Stavby, bez ohledu na výši jeho ocenění.

Oceňování

Právo stavby je při pořízení oceněno buď pořizovací cenou, je-li pořízeno úplatně, nebo reprodukční cenou, je-li pořízeno bezúplatně (dědictví, dar).

Pořizovací cenu může tvořit buď

• sjednaná cena včetně vedlejších nákladů s pořízením souvisejících, např. náklady spojené s uzavřením smlouvy, poplatky při vkladu práva do katastru apod., nebo
• součet jednotlivých stavebních platů včetně vedlejších nákladů s pořízením souvisejících.

V případě ocenění součtem stavebních platů se jedná o stanovenou pravidelnou částku, a to bez vlivu indexace, která je při pořízení práva stavby nejistá, a proto se do pořizovací ceny v souladu se zásadou opatrnosti nezahrne.

Stavebník zařadí právo stavby do majetku v pořizovací ceně včetně vedlejších nákladů s pořízením souvisejících. Ocenění práva stavby je v případě sjednané úhrady dáno touto úhradou a výší souvisejících nákladů, např. poplatky za vklad do katastru, právní pomoc apod., v případě stavebních platů je dáno součtem sjednaných stavebních platů (bez „nejisté“ indexace). Okamžikem zařazení je zápis práva stavby do katastru nemovitostí. Den zápisu do katastru je rovněž okamžikem zahájení odpisování. Účetní odpisování se provádí pravidelně po dobu trvání práva stavby. Právo stavby i stavba jsou odpisovány samostatně.

Úhrada stavebních platů bude účtována proti příslušnému závazkovému účtu. Indexace bude nákladem v příslušném období, kterého se týká, a zároveň navýší závazek. Proti navýšenému závazku pak bude účtována provedená (již navýšená) splátka.

Pro účely výkaznictví bude účetní jednotka rozlišovat mezi krátkodobou a dlouhodobou částí závazku z pořízení práva stavby.

Účtování u vlastníka pozemku

Vlastník přeúčtuje pozemek na zvláštní analytický účet, aby byly odděleny pozemky s omezeným užíváním v souladu s ČÚS č. 001 (2.2.1.a).

Odměna za poskytnutí práva stavby bez ohledu na to, jak bude sjednána (jednorázová úhrada, úhrada ve splátkách, stavební plat), bude na straně vlastníka pozemku účtována do výnosů v časovém rozlišení po dobu poskytnutí práva stavby. V případě jednorázové úhrady, plateb ve splátkách nebo po částkách bude souhrnná sjednaná částka za poskytnuté právo stavby časově rozlišena po dobu trvání práva stavby bez ohledu na skutečné platby. V případě ročního stavebního platu bude stavební plat přiřazen do toho účetního období, ke kterému se vztahuje. Indexace bude promítnuta rovněž v souladu s principem časového rozlišení.

Pokud je sjednáno, že po zániku práva stavby stavebník odstraní stavbu, nevyplývají zde pro vlastníka pozemku žádné další účetní povinnosti. Vlastník pozemku pouze přeúčtuje pozemek zpět ze zvláštního analytického účtu na analytické účty zachycující pozemky nezatížené právem stavby.

Pokud bude sjednáno, že stavba bude po zániku práva stavby převedena zpět vlastníkovi pozemku, vlastník pozemku má povinnost uhradit stavebníkovi náhradu, která by představovala pro vlastníka pozemku pořizovací cenu, nebo dojde k bezúplatnému převodu (oceněno reprodukční cenou). Taková struktura má daňové dopady, proto je doporučeno prodiskutovat strukturu takového ujednání s daňovým poradcem.

Článek je součástí zpravodaje dReport – srpen 2019, Účetní novinky.