Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání byl schválen a předložen k podpisu prezidentovi. Jak se jeho publikace ve sbírce zákonů promítne do stávajících nájemních vztahů, a to včetně případných daňových dopadů? Je nutné požádat o ochrannou dobu, nebo se uplatní automaticky? Mění se práva nebo povinnosti dle stávající nájemní smlouvy? Shrnuli jsme pro vás odpovědi na základní otázky.
Zákon se uplatní na nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání. Zákon se uplatní i na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.
Ochranná doba je období ode dne nabytí účinnosti zákona až do 31. prosince 2020. Během této doby mohou nájemci splácet nájemné a úhradu na služby spojené s nájmem, které neuhradili v období od 12. března 2020 do 30. června 2020.
Ochranná doba se uplatní automaticky na všechny nájemce a týká se nájemného splatného v období od 12. března 2020 do 30. června 2020.
Bez ohledu na znění nájemní smlouvy, pronajímatel nesmí dát nájemci výpověď z důvodu neuhrazení nájemného nebo úhrad na služby spojené s nájmem, pakliže prodlení vzniklo v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 a k neuhrazení nájemného došlo převážně v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii. Tento zákaz výpovědi pak platí až do konce ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020. Neuhradí-li nájemce nájemné a úhrady na služby spojené s nájmem, které neuhradil v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 ani do konce ochranné lhůty, tedy do 31. prosince 2020, pak platí, že pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět s výpovědní dobou 5 dní.
Dále platí, že pronajímatel může poté, co pominula opatření proti epidemii, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy.
Zákon se uplatní na jakékoli prodlení s platbou nájemného, pokud prodlení vzniklo v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 a k neuhrazení nájemného došlo převážně v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii.
Zákon nijak neupravuje otázku smluvních pokut, úroků z prodlení, možnosti pronajímatele využít k úhradě nájemného kauci apod. Nicméně dle našeho názoru lze dovodit, že sankce by se neměly uplatňovat, pokud k porušení povinnosti nájemce hradit nájemné a úhradu na služby spojené s nájmem došlo v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 a zároveň převážně v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii.
Skutečnost, že nájemné splatné v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 nebylo včas uhrazeno, nemá vliv na odvod DPH a pronajímateli tak pořád vzniká povinnost odvádět DPH z nájemného dle uzavřených nájemních smluv. V některých případech je možné tyto negativní dopady eliminovat (např. změnou smluvní dokumentace). V případě Vašeho zájmu s Vámi rádi jednotlivé možnosti prodiskutujeme.
U pronajímatelů vedoucích účetnictví (tj. u právnických osob a vybraných fyzických osob) nemá skutečnost, že nájemné splatné v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 není uhrazeno, vliv na zahrnutí těchto výnosů na straně pronajímatele do základu daně z příjmů právnických osob. Pokud však k úhradě dlužné částky nedojde ani ke konci zdaňovacího období, je možné zvážit tvorbu opravných položek, i u těchto však zůstávají pro jejich daňovou uznatelnost v platnosti standardní zákonné podmínky. U pronajímatelů fyzických osob, kteří účetnictví nevedou, tvoří základ daně pouze skutečně přijaté nájemné, a to za zdaňovací období, ve kterém je uhrazeno. Prodlení s platbou ze strany nájemce tedy posouvá zdanění souvisejícího příjmu na straně pronajímatele až do období úhrady
Neváhejte se na nás obrátit v případě zájmu o další informace.
Semináře, webcasty, pracovní snídaně a další akce pořádané společností Deloitte.
