Nemovitosti  Deloitte živě 

Čínská realitní krize a její dopady na finanční sektor

V důsledku vysoké zadluženosti a nově zavedené „three red lines policy“ mají developeři v Číně problémy s refinancováním svých současných dluhů. Jaké dopady bude mít aktuální krize?

Čínský realitní sektor je pod tlakem. Informace o problémech se poprvé dostaly do médií na konci září 2021, když druhá největší čínská developerská společnost Evergrande v řádném termínu nezaplatila dva úroky z eurobondů (offshorových dluhopisů) v celkovém objemu 131 milionů USD. A i když oba úroky nakonec zaplatila těsně před koncem třicetidenní lhůty odkladu, velkým otazníkem zůstává, jak si developerská firma poradí s budoucími splátkami úroků a jistin v příštích měsících. Jen během března a dubna 2022 má Evergrande zaplatit 3,6 miliardy USD ve splátkách jistiny. Kromě Evergrande hlásí problémy s likviditou také mnozí další čínští developeři. Například developerská firma Fantasia, která se zaměřuje na luxusní bydlení, v říjnu zmeškala řádný termín splacení dluhu ve výši 206 milionů USD. A developerská společnost Sinic, registrovaná v Hongkongu, během října 2021 včas nesplatila úrok a jistinu dluhopisu ve výši 246 milionů USD.

Nařízení tří červených linií pro realitní společnosti

Současná developerská krize je následkem dlouhodobě vysoké zadluženosti v sektoru. Ke konci druhého čtvrtletí čínští developeři dlužili 33,5 bilionu jüanů (5 bilionů dolarů) neboli třetinu HDP země. Například developerský gigant Evergrande v roce 2020 vykázal poměr čistého dluhu vůči EBITDA ve výši 7,45. Oproti tomu doporučená horní hodnota úvěrové zátěže bývá trojnásobek EBITDA. Zároveň se v sektoru začal projevovat tlak čínské vlády na finanční disciplínu a související nařízení tří červených linií.

„Three red lines policy“ udává tři finanční kritéria pro realitní společnosti:

  1. závazky realitních společností by neměly tvořit více než 70 procent aktiv,
  2. čistý dluh by neměl přesáhnout vlastní kapitál a
  3. hotovost by se měla minimálně rovnat krátkodobým půjčkám.

Pokud jsou splněna všechna tři kritéria, může společnost zvýšit svůj dluh o 15 procent. Pokud je porušeno jedno kritérium, může zvýšit svůj dluh o 10 procent, porušení dvou kritérií znamená maximální zvýšení dluhu pouze o 5 procent, a pokud firma poruší všechna tři kritéria, nesmí svůj dluh zvýšit vůbec. Podle studie agentury Bloomberg na konci října nesplňovaly téměř dvě třetiny velkých čínských developerských firem alespoň jedno z těchto kritérií. A firmy Evergrande a China Railway Construction Corporation nesplňovaly hned dvě kritéria.

V důsledku vysoké zadluženosti a nově zavedené three red lines policy mají developeři problémy své současné dluhy refinancovat. Mnozí z nich se snaží získat hotovost prodejem aktiv, ale mají potíže s uzavíráním obchodů. Spousta potenciálních kupců nemovitostí couvá od nákupů, což nutí developerské společnosti snižovat ceny a potenciálně tak urychluje pokles celého realitního sektoru. Také čínský index cen nemovitostí začal po šesti letech růstu poprvé slabě klesat. Goldman Sachs odhadl meziměsíční pokles indexu v září 2021 na 0,5 procenta. A tržby mezi 100 největšími čínskými developery se v září 2021 oproti předchozímu roku snížily o 36 procent.

Ceny za metr čtvereční se ve velkých městech ztrojnásobily

Současné realitní krizi předcházelo mnoho let spekulací na čínském trhu s nemovitostmi. Dlouhodobá strategie čínské vlády udržet si bohatství v zemi podněcuje individuální investory k tomu, aby uložili peníze právě do bydlení. Investoři čelí přísným kapitálovým kontrolám, které omezují možnosti investovat v zahraničí. Zároveň čínské banky nabízejí jen nízké úrokové sazby na vklady domácností. Proto se pro mnoho Číňanů staly oblíbenou investicí právě nemovitosti. Bohatství v podobě bydlení v roce 2017 představovalo 78 procent všech čínských aktiv, oproti tomu v USA činí bohatství v podobě bydlení jen 35 procent aktiv. Většina domácností v Číně vlastní nemovitost. Podle Čínské centrální banky 93,6 procenta městských domácností vlastní své bydlení a mnoho rodin také investuje do druhé a třetí nemovitosti. Velká část těchto nemovitostí pak zůstává neobsazená. Čína je známá pro svá tzv. města duchů (ghost towns). V zemi je přibližně 65 milionů prázdných domů a bytů, což odpovídá celkovému počtu domácností ve Francii a Spojeném království dohromady. Investování do nemovitostí také způsobilo nárůst cen bydlení v posledních letech. Agentura Bloomberg uvádí, že se ceny za metr čtvereční ve velkých čínských městech během posledních pár let ztrojnásobily: z 18 000 tisíc jüanů v roce 2009 na 55 500 jüanu v tomto roce.

Beze sporu je potřebovat sledovat, jestli developeři zaplatí další splátky a jak se k celé situaci bude dál stavět čínská vláda. Ta doposud veřejně zamítala myšlenku státního záchranného programu developerů. Proto také některá média začala developerskou firmu Evergrande přirovnávat k Lehman Brothers. Nicméně čínská vláda se v posledních týdnech do situace začala aktivně zapojovat. Například čínské provinční vlády se ujímají nedokončených stavebních projektů.

Dopady čínské realitní krize do finančního sektoru

Současná realitní krize by mohla mít dalekosáhlé negativní dopady. Opožděné platby developerů svým věřitelům by mohly způsobit tzv. efekt nákazy (contagion efekt). Evergrande podle deníku BBC dluží 171 čínským bankám a 121 dalším finančním firmám. Pokud se problémy developerů přelijí do finančního sektoru, mohla by situace vést k zamrznutí úvěrů (credit crunch), vynucené konsolidaci sektoru, případně potřebě asistence státu. Již v roce 2018 čínská centrální banka ve své zprávě o finanční nestabilitě zdůraznila, že developerské společnosti včetně Evergrande by mohly představovat systémové riziko pro národní finanční systém. Čínské komerční banky během posledních let napůjčovaly spoustu prostředků developerům. Nedávný zátěžový test čínské centrální banky týkající se expozice bank vůči sektoru nemovitostí indikoval, že kdyby došlo k extrémnímu scénáři a množství nesplácených úvěrů developerům se zvýšilo o 15 procent, poměr kapitálové přiměřenosti komerčních bank by se snížil o 2,1 procenta. Takový pokles kapitálových rezerv bank, rovnoměrně rozložených napříč bankovním sektorem, by byl přijatelným vyčerpáním ochrany. Ale podle analytiků ratingové agentury S&P Global by krize nezasáhla banky rovnoměrně, naopak slabší banky by podle analytiků utrpěly největší pokles.

Čínská realitní krize by mohla ohrozit ekonomický růst

Zároveň je pravděpodobné, že současné problémy na trhu nemovitostí negativně ovlivní ekonomický růst. Realitní sektor je největším odvětvím čínské ekonomiky a představuje přibližně 29 procent HDP země. Proto už analytická firma Oxford Economics změnila prognózu růstu čínského HDP ve 4. čtvrtletí 2021 z 5 procent na 3,6 procenta a také nedávno snížila prognózu HDP pro rok 2022 z 5,8 na 5,4 procent. Vzhledem k tomu, že je Čína druhou největší ekonomikou světa, by zpomalení růstu v Číně nejvíce zasáhlo sousední země východní a jihovýchodní Asie, ale i řadu evropských firem, pro které je čínský trh stále důležitější.

Ceny stavebních materiálů díky krizi klesají

Nicméně čínská realitní krize má i pozitivní dopady. Problémy developerů se především začínají projevovat v klesajících cenách stavebních materiálů. Čína je největším světovým odbytištěm železné rudy a nižší čínská poptávka po této komoditě přispívá k tomu, že světové ceny železné rudy v posledních měsících klesají.

Deloitte živě 

Expanze do zahraničí pohledem financí: co řeší technologické firmy?

Finanční základy každé společnosti jsou stejné, v případě technologických firem jde ale hlavně o to, že už od začátku mají mezinárodní ambice. Tím pádem proti společnostem z jiných oborů rostou rychleji. To klade zvýšené nároky na obsluhu financí. Jak vyřešit různé měny, platební chování zákazníků či kurzové riziko, když firma působí hned na několika zahraničních trzích? Pár tipů přináší Lukáš Martoš, vedoucí oddělení Cash managementu pro region střední Evropy v Citi. 

8. 12. 2021
Deloitte živě 

Petr Bednařík z DataSentics: Firmy se ocitají v době cloudové, AI a strojové učení jsou základem

Mezi společnostmi dlouhodobě roste zájem o personalizovaná technologická řešení pro dílčí podnikové procesy. Ne vždy je však vývoj takové unikátní platformy jednoduchou záležitostí. Zejména firmy z oblastí bankovnictví a pojišťovnictví, které pracují s citlivými daty klientů, vyžadují ze strany dodavatelů zvláště komplexní a obezřetný přístup. Jaké technologie jsou v rámci modernizace firem nejvíce využívány? Zeptali jsme se Petra Bednaříka, zakladatele největšího českého machine learning studia DataSentics, které uspělo v žebříčku Deloitte Technology Fast 50 a stalo se osmou nejrychleji rostoucí technologickou firmou ve střední Evropě. 

8. 12. 2021
Deloitte živě 

Automatizace a umělá inteligence jsou klíčové faktory transformace zdravotnictví, říká předseda spolku Mladí lékaři

Modernizace českého zdravotnictví je výzvou nejen pro stát a nemocnice, ale také pro samotné lékaře a dodavatele IT systémů. V minulosti se implementace digitálních řešení ve zdravotnictví významně osvědčila, a proto je potřeba v tomto pozitivním trendu pokračovat. O digitalizaci a automatizaci oboru, jeho udržitelnosti, ale také o odlivu českých lékařů do zahraničí jsme si povídali s předsedou spolku Mladí lékaři Martinem Kočím, který byl hostem třetí konference CzechSetGo! na téma eHealth v Česku. 

3. 12. 2021