Dne 16. 6. 2025 vyšel ve Sbírce zákonů zákon č. 176/2025 Sb., který mění zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, (dále „zákon o daních z příjmů“) v otázce nezdanitelné části základu daně týkající se tzv. hypotéčních úroků. Tato novela byla představena jako součást širšího legislativního balíčku k podpoře bydlení. Návrh podle svých předkladatelů reaguje na rostoucí problémy s dostupností bydlení a snaží se narovnat daňové podmínky mezi poplatníky, kteří financují své bytové potřeby prostřednictvím vlastních úvěrů, a těmi, kteří využívají družstevní bydlení.

Novela má tak za cíl umožnit odečet od základu daně fyzických osob také u částek odpovídajících úrokům z úvěrů bytových družstev, které poplatníci – jejich členové – ve skutečnosti platí v rámci tzv. anuity.

Současná právní úprava

V současnosti upravuje odpočet úroků z tzv. hypotéčních úvěrů od základu daně § 15 odst. 3 a odst. 4 zákona o daních z příjmů. Poplatník daně z příjmů fyzických osob si tak může odečíst od základu daně úroky zaplacené z úvěru na financování tzv. bytové potřeby, a to v případě:

• úvěru ze stavebního spoření;
• hypotečního úvěru;
• jiného úvěru poskytnutého bankou nebo stavební spořitelnou, pokud je účelově vázán na bytovou potřebu.

Odpočet od základu daně je dále podmíněn (kromě jiného) tím, že výše uvedené typy úvěrů musí být poskytnuty přímo poplatníkovi a použity na vymezené bytové potřeby dle § 4b zákona o daních z příjmů. Přičemž předmět bytové potřeby musí fyzická osoba užívat k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení své rodiny (manžela, potomků, rodičů apod.). Omezení v odpočtu potom zákon stanoví v tom, že maximální limit odečitatelných úroků pro jednu společně hospodařící domácnost činí nejvýše 150 000 Kč ročně. V této souvislosti připomínáme, že s účinností od 1. 1. 2021 došlo ke snížení limitu výše úroků, které lze uplatnit v rámci společně hospodařící domácnosti jako nezdanitelnou část základu daně z 300 000 Kč na 150 000 Kč. Více informací k přechodným ustanovením naleznete na webu finanční správy.

Dosavadní úprava však nezahrnovala úvěry bytových družstev, a to ani v případech, kdy členové bytového družstva tyto úroky fakticky splácí prostřednictvím anuity. To tedy podle předkladatelů novely vedlo k nerovnému postavení mezi vlastníky nemovitostí financovaných hypotékou a členy bytových družstev.

Nová právní úprava od roku 2026

Nově tedy bude možné, aby si i člen bytového družstva odečetl od základu daně částku odpovídající úrokům z úvěru, který si vzalo bytové družstvo na financování bytové potřeby, za následujících podmínek:

• úvěr je ze stavebního spoření, hypoteční nebo poskytnut bankou či stavební spořitelnou;
• je použit výhradně na určenou bytovou potřebu podle § 4b zákona (např. koupě, výstavba, oprava bytového domu);
• poplatník, tedy fyzická osoba, je členem bytového družstva a platí bytovému družstvu částky odpovídající úrokům za svůj podíl (resp. družstevní byt).

Aby však bylo možné odpočet u fyzické osoby družstevníka využít, musí být splněny obdobné podmínky jako v případě vlastního hypotéčního úvěru na bytovou potřebu, tedy zejména podmínka, že poplatník je členem bytového družstva a užívá předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení své rodiny (manžela, potomků, rodičů apod.).

I zde platí, že maximální částka, kterou lze odečíst na úrocích z vlastních úvěrů i úvěrů bytových družstev dohromady, zůstává na úrovni 150 000 Kč ročně pro jednu společně hospodařící domácnost.

Nová úprava se ovšem projeví také ve stanovení toho, co bude muset poplatník, resp. člen bytového družstva, pro uplatnění odpočtu doložit, konkrétně se jedná o:

• smlouvu bytového družstva o úvěru (postačí doložit při prvním uplatnění),
• potvrzení bytového družstva o členství fyzické osoby v bytovém družstvu,
• potvrzení bytového družstva o částce odpovídající úrokům zaplaceným poplatníkem,
• potvrzení banky nebo stavební spořitelny o úrocích placených bytovým družstvem.

Novela je tedy již platná, ale změny v zákoně o daních z příjmů se uplatní až pro zdaňovací období roku 2026. Poprvé tak budou členové bytového družstva moci odečíst úroky zaplacené za rok 2026, přičemž nerozhoduje, kdy vzniklo členství v bytovém družstvu ani kdy byla uzavřena smlouva o úvěru bytovým družstvem.

Nová změna tak přináší daňovou úlevu pro členy bytových družstev a sjednocuje jejich postavení s osobami financujícími vlastní bydlení hypotékou. Uvidíme tedy, zda tento krok skutečně podpoří bydlení v České republice a pomůže zlepšit dostupnost družstevního bydlení, zejména pro domácnosti, které na individuální hypoteční financování nedosáhnou.