Nemovitosti  Právo 

Pomůže nová legislativa urychlit přípravu a realizaci staveb?

V posledních letech mají všechny nové či připravované právní předpisy novelizující stavební legislativu jedno společné – zrychlit a zjednodušit stavebně povolovací procesy. A není divu, Česká republika se nachází v rámci zemí vyspělého světa na samém chvostu všech možných žebříčků a anket mapujících mj. dobu přípravy staveb. Jako příklad za všechny lze uvést 156. místo dle zprávy Světové banky „Doing Business 2019“.

Nejen díky tomu i poslední novela zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací, ve znění pozdějších předpisů – zákon č. 169/2018 Sb. – vyhrála anketu Zákon roku 2018. Pomohou nám však novelizace právních předpisů k rychlejší a efektivnější přípravě staveb? A vystoupíme tak časem z nížin zmíněných žebříčků? Zkusme se podívat na nejvýznamnější legislativní počiny z poslední let.

Zavedení společného řízení Novela stavebního zákona č. 225/2017 Sb., účinná od 1. ledna 2018, zavedla společné územní a stavební řízení, do kterého lze v některých případech integrovat i proces posuzování vlivů na životní prostředí (EIA). Stavební úřady se přes počáteční nevoli s novými procesy již sžily. Problémem je pouze částečná nevyužitelnost společných řízení u složitějších staveb s ohledem na skutečnost, že dokumentace pro společné řízení musí být zpracována v detailu posledního stupně, tzn. v detailu dokumentace pro stavební povolení. To může být při změnách umístění stavby a souvisejících požadavků náročné, stejně jako následné úpravy dokumentace v detailu pro stavební povolení.

Dále zmíněná novela č. 225/2017 Sb. zavedla formalizovaný souhlas vlastníka záměrem dotčeného pozemku vyznačený toliko na situačním výkresu dokumentace namísto užívané smlouvy o právu provést stavbu. Novela rovněž zavedla, že souhlas vlastníka není v územním ani stavebním řízení třeba, pokud lze pro záměr pozemek vyvlastnit. U strategických staveb tak není třeba pro povolovací řízení žádných souhlasů vlastníků dotčených pozemků. To však zároveň předpokládá, že po vydání stavebního povolení si stavebník zajistí majetkoprávní vypořádání, případně rozhodnutí o vyvlastnění, pokud nedosáhl dobrovolného majetkoprávního vypořádání. Toto si řada investorů neuvědomuje, a proces přípravy stavby tak, bohužel pro ně, nabytím právní moci stavebního povolení nekončí.

Omezení účasti veřejnosti v řízeních a omezení lhůt pro přezkumy nezákonných závazných stanovisek, které novele přinesly 3. místo v anketě Zákon roku 2017, jsou stále v procesu přezkumu jejich ústavnosti u Ústavního soudu.

Urychlení výstavby strategických, zejména dopravních staveb

Dne 31. srpna 2018 nabyla účinnosti novela zákona o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací č. 169/2018 Sb. Je nutno zároveň říci, že uvedený zákon se dotýká pouze staveb strategické infrastruktury, a tedy nikoliv všech staveb.

Hlavními body usnadňujícími povolovací řízení jsou zjednodušené doručování účastníkům řízení veřejnou vyhláškou, doručování zesnulým účastníkům řízení a dále fikce vydání závazného stanoviska, pokud není vydáno do 60 dnů. Investorům strategických infrastrukturních staveb „ulehčí život“ rovněž přístup na cizí pozemky z důvodu provádění průzkumů území a zjednodušený režim provádění přeložek sítí pro investory dopravní a energetické infrastruktury zavedením povinnosti vlastníků či provozovatelů dopravní a technické infrastruktury přeložku provést. Zákon též obsahuje zjednodušení v procesech vyvlastnění dotčených pozemků.

Pro vybrané strategické infrastrukturní stavby (vybrané dálnice, silnice, dráhy a vybranou infrastrukturu pro vodní a leteckou dopravu) uvedené v příloze k zákonu potom novela zákona č. 169/2018 Sb. zavedla možnost vydání tzv. mezitímního rozhodnutí, kterým se rozhodne o vyvlastnění. Toto mezitímní rozhodnutí je potom přezkoumatelné toliko soudem (není proti němu přípustné odvolání, což proces vyvlastnění urychlí). Rozhodnutí o náhradě za vyvlastnění je vydáváno až následně. Zejména z důvodu tohoto postupu, tzn. vymezení konkrétních staveb a ulehčení vyvlastnění v jejich případě, je novela zákona č. 169/2018 Sb. napadena skupinou senátorů u Ústavního soudu.

Až 1. září letošního roku potom nabylo účinnosti ustanovení novely zákona č. 169/2018 Sb. týkající se změny příslušnosti vyvlastňovacích úřadů pro stavby dopravní infrastruktury, resp. zavedení příslušnosti krajských úřadů namísto úřadů obcí s rozšířenou působností. Odvolacími orgány proti rozhodnutím o vyvlastnění pro stavby dopravní infrastruktury jsou Ministerstvo dopravy a Ministerstvo pro místní rozvoj.

Další připravovaná novela pro urychlení přípravy strategických staveb

V současné době je dále v projednávání ve vládě další novela zákona o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací.

Připravovaná novela obsahuje zejména zavedení tzv. územních rozvojových plánů přijímaných na centrální úrovni, existujících vedle zásad územního rozvoje a územních plánů. Územní rozvojové plány by však měly mít velmi podobnou povahu jako územně plánovací dokumentace a vymezení určitých staveb jako veřejně prospěšných v územních rozvojových plánech bude důvodem pro vyvlastnění. Je ale otázkou, zda se zároveň (negativně) nedotknou využití územních plánů a s nimi souvisejícího práva obcí a krajů na samosprávu.

Zmíněná novela dále navrhuje, aby záměry, k jejichž uskutečnění je potřeba povolení nebo souhlas podle zákona o ochraně přírody a krajiny, bylo možné provést i bez tohoto povolení nebo souhlasu, byla-li u nich provedena EIA. Co se týká dobrovolných výkupů pozemků určených pro výstavbu, upřesňují se podmínky pro určení výše kupní ceny.

Rekodifikace veřejného stavebního práva

V současnosti se nad rámec výše uvedeného připravuje rekodifikace veřejného stavebního práva, jejímž cílem je nahradit současný stavební zákon a související speciální zákony, včetně zákona o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací. Aktuálně je návrh rekodifikace ve formě věcného záměru.

Rekodifikace předpokládá vznik centralizovaného státního úřadu, konkrétně Nejvyššího stavebního úřadu s regionálními pobočkami, odděleného od ostatního výkonu státní správy v přenesené působnosti. Obdobně jako např. finanční úřady.

Výraznou související změnou je integrace kompetencí k ochraně dotčených veřejných zájmů a jejich hodnocení pod nově vzniklou soustavu stavebních úřadů (ochrana přírody, ochrana vod, památková ochrana apod.), a nikoliv dotčenými orgány. Zde bude velmi záležet na implementaci nového uspořádání, aby nedocházelo k obcházení či devalvaci jednotlivých dotčených veřejných zájmů.

Pro zajištění efektivity jednotného řízení se navrhuje stanovit stavebním orgánům závazné lhůty pro vydání rozhodnutí v délce zhruba dvou měsíců. Stavební řízení by se tak mělo i s následným odvolacím řízením zkrátit na přibližně čtyři měsíce.

Plánovaná rekodifikace rovněž zavádí fikci souhlasu vlastníků dotčených pozemků. Stavebník by mohl zahájit všechna řízení a souhlasy dotčených vlastníků řešit až poté. Nicméně, je nutné na tomto místě opět vyzdvihnout, že i tak se bude muset stavebník dohodnout s vlastníkem pozemku soukromoprávně, protože souhlas do stavebního řízení (případně jeho fikce) nenahrazují soukromoprávní majetkoprávní vypořádání. Rizikem je opominutí některých vlastníků dotčených pozemků v rámci povolovacího procesu a poté obtížné získávání jejich souhlasu s realizací již povolené stavby.

Bez souhlasu dotčených vlastníků, resp. vlastníků, na jejichž pozemcích má dojít k realizaci stavby, nebude možné stavbu provést. Veřejnoprávní titul v podobě rozhodnutí o povolení stavby totiž nenahrazuje nutnou soukromoprávní dohodu.

Shrnutí

Je zřejmé, že nová legislativa velmi silně cílí na zjednodušení a zrychlení přípravy staveb, zejména potom těch strategických.

Nicméně, při všech snahách o zrychlení výstavby, je nutné dbát důsledné ochrany všech dotčených zájmů, zejména dotčených vlastníků, a jednat citlivě. Rovněž citlivé vyhodnocení dotčených veřejných zájmů je třeba brát jako důležitý aspekt. Aby každá další novela stavebně právních předpisů nekončila u Ústavního soudu.

Závěrem je třeba poukázat na to, že legislativa vše nevyřeší. Důraz bude třeba klást i na to, aby se na nově vzniklém Nejvyšším stavebním úřadu sešli kompetentní úředníci, kteří budou schopni a ochotni aplikovat nové principy a postupy v praxi.

Stavební zákon Vydání stavebního povolení Novela stavebního zákona Stavební právo
Poradenství  Daně  Právo 

Duševní vlastnictví: Jak financovat a právně chránit vývojové IT projekty?

Jak správně financovat a právně ochránit úspěšné IT projekty je otázka, kterou si pokládá pravděpodobně každý podnikatel, jehož firma se věnuje informačním technologiím. Najít vhodné řešení není však ani zdaleka snadné a rozsáhlá, komplikovaná a měnící se legislativa situaci také neulehčuje. Jak efektivně využít všech dotačních a daňových nástrojů a jak správně ochránit své know-how radili naši odborníci na poradenství a právo v rámci odborného semináře. 

17. 9. 2019
Právo 

Nejasnosti ohledně zpracování biometrických údajů trvají, názory odborníků na jejich zpracování se různí

V posledních měsících vzbudil Úřad pro ochranu osobních údajů („Úřad“) pozornost jak odborné, tak laické veřejnosti svými rozhodnutími či vyjádřeními ohledně zpracování biometrických údajů, konkrétně ve vztahu k dynamickému biometrickému podpisu a docházkovým systémům. Jelikož se jedná o problematiku, ohledně níž existuje s ohledem na novou právní úpravu ochrany osobních údajů řada otevřených otázek, liší se i názory a přístupy odborníků k tomu, za jakých podmínek lze jejich zpracování provádět. Co odborná diskuse aktuálně řeší? 

5. 9. 2019
Nemovitosti 

Pražský rezidenční trh: pokles prodejů, více volných bytů

Pražský developerský trh má za sebou prvních šest měsíců letošního roku. Nastavená cenová hladina na trhu nabízených developerských projektů spolu s opatřeními ČNB dosáhly poklesu prodejů a na trhu se zvýšila zásoba volných bytů. Trend dynamického růstu cen se výrazně zpomalil. Pokles cen však očekávat nelze, nelze proto v dalších měsících předpokládat ani výrazné zvýšení poptávky. Nabídka nových projektů a bytů je mírně podprůměrná a lze tedy soudit, že cenové parametry volných bytů čeká stagnace. 

27. 8. 2019