„Už před krizí jsme zavedli řadu digitálních inovací, loni v létě třeba virtuální prohlídky bytů. Výhoda této služby se kvůli požadavku na řešení věcí bezkontaktně letos projevila o to intenzivněji,“ říká Martin Březina, zakladatel společnosti UlovDomov.cz a současně i CEO třetí nejrychleji rostoucí firmy ve středoevropském regionu. A doplňuje, že neočekávané události letošního roku je sice donutily zpomalit dynamiku růstu uplynulých let, díky němuž se i jako nováček v žebříčku Deloitte Technology Fast 50 dostali na bednu, ale současně jim daly prostor k větší optimalizaci a digitalizaci nájemních procesů. A jak to všechno v Brně před šesti lety začalo?
Asi jako u každého startupu – sešla se parta nadšenců, kteří už od střední školy přemýšleli nad různými možnostmi podnikání. V tomto případě šlo právě o Martina Březinu (spoluzakladatel a CEO UlovDomov.cz) a Tomáše Brychtu. Oba pánové nejprve rozjeli v rámci Jihomoravského informačního centra projekt ChlapskáZásilka.cz, kde se mimo jiné seznámili s Oliverem Dlouhým z Kiwi.com, což je historicky jedna z neúspěšnějších firem v rámci žebříčku Deloitte Technology Fast 50. Oliver se zároveň stal investorem v tehdy novém projektu UlovDomov.cz.
UlovDomov.cz v číslech
Společnost UlovDomov.cz provozuje službu Ideální nájemce, která v současnosti pečuje o portfolio bytů v hodnotě přes 6 miliard korun – tedy více než 1 300 nemovitostí a 3 000 podnájemníků. Inzertní portál UlovDomov.cz ročně zveřejní přes 160 tisíc inzerátů.
Nadšení je jedna věc, nápady pak druhá. Inzertní portál UlovDomov.cz od začátku počítal s tím, že zákazníkům nabídne komplexní přístup. Když už nájmy, tak se vším všudy, od kvalitních fotografií interiéru, srozumitelných popisků a řazením inzerátů dle kvality na základě specifického algoritmu, až po užitečné materiály, třeba co všechno by měl nájemník vědět nebo na co se zaměřit během prohlídky bytu. Algoritmus inzeráty řadí na základě jejich výkonnosti napříč několika metrikami – například kompletnost inzerátu, jeho popularita, míra interakce apod.
„Když jsme s Tomášem v roce 2014 hledali na internetu nájemní bydlení, nacházeli jsme jen stránky, které neměly dostatečně velkou nabídku, postrádaly hledací filtry a vypadaly jako z let devadesátých. Na internetu kolovaly pochybné smlouvy a různé další nástrahy. Věřili jsme, že trh pronájmů by měl jít s dobou a že proces pronajímání by měl být snadnější a přehlednější pro všechny zúčastněné,“ vzpomíná Martin Březina. Tým spoluzakladatelů pak ještě v roli IT odborníka doplnil jako lead developer Johny Patera.
Pozornost zaměřená výhradně na nájemní bydlení a snaha o změnu poměrů na českém realitním trhu se tak staly hlavním cílem a dostaly konkrétnější podoby. Odškrtnuto ze seznamu! Jenže… „na pronajímatele se ale cílilo velmi těžko,“ vybavuje si Martin Březina, „a když už jsme se s nimi dostali do kontaktu, chtěli jsme jim nabídnout vyšší přidanou hodnotu než jen inzerci. Pronajímání bytů je velmi komplexní proces, který vyžaduje detailní znalost trhu a práva, zkušenosti se správou bytu, porozumění problematice vyúčtování energií a služeb a další specializované know-how.“ Proto vznikla služba Ideální nájemce.
Hlavní základnou se stalo Brno, odkud všichni spoluzakladatelé pocházejí, a následovala expanze do hlavního města. Pražské nájemní byty tvoří více než polovinu portfolia. „Loni v říjnu jsme překročili významný milník 1 000 bytů ve správě a na podzim 2019 jsme vstoupili také do Plzně a Olomouce.“
Nájemní bydlení v koronakrizi. Dvě otázky pro Martina Březinu
1. Jak se z vašeho pohledu proměnil realitní trh?
Realitní trh letos zaznamenal řadu změn a firmy byly nuceny na dynamicky se měnící situaci rychle reagovat. Letošní rok jednoznačně poukázal na slabiny krátkodobých nájmů. Na jednu stranu si majitelé mohou díky pronájmům typu Airbnb vydělat třeba až trojnásobek oproti měsíčnímu příjmu z dlouhodobého pronájmu, na druhou stranu jsou více vystaveni rizikům – náklady na režii jsou vyšší, opotřebení bytů rapidnější a trh kolísavější. Covidová krize a s ní spojený útlum turismu, distanční výuka studentů, odliv expatů, ale například i nižší míra služebních cest a růst práce z domu vedly k tomu, že mnoho majitelů byty buď prodalo, nebo je nabídlo k dlouhodobému pronájmu.
2. Co to pak na trhu způsobilo?
Na jaře a poté znovu na přelomu září a října začaly na trh proudit stovky až tisíce bytů k dlouhodobému pronájmu, což mělo a stále má citelný dopad na dynamiku trhu – především v Praze, kde se tímto změnil dlouhodobý status quo a nabídka začala převyšovat poptávku. Hlavní rizika pro nás i pronajímatele jsou tedy jasná: neplatiči a neobsazenost. Z obsazování bytů se stává náročná disciplína a dává smysl ji přenechat odborníkům.
V UlovDomov.cz věří, že pronajímání bytů by mělo být jednoduché, dostupné a efektivní. A pochopitelně podpořeno digitalizací. „Na CRM a veškerou operativu používáme custom databáze a systém, který si vyvíjíme interně pro naše specifické potřeby a který neustále zdokonalujeme. Je to mozek a páteř celé naší služby. Pracujeme s daty ve velké šíři, od oprav spotřebičů až po vyúčtování teplé vody, a naše robustní technologické zázemí nám umožňuje efektivně spravovat tisícovky nájemních bytů,“ shrnuje Martin Březina.
Klíčová je pochopitelně i automatizace operativy. „Náš interní software ladí a optimalizuje celý proces od určení ceny nájemného až po samotnou správu bytu. Systém hlídá, aby se vše dělo včas a podle plánu, a usnadňuje tak práci týmům napříč specializovanými odděleními – klientská podpora, obchod, správa, vyúčtování, právo…“
Loni v létě se služby společnosti rozrostly například o virtuální prohlídky bytů a online klientskou zónu. Letos je doplnilo třeba populární elektronické podepisování dokumentů. „S pomocí unikátních dat a nabytého know-how chceme trh pronájmů i nadále posouvat směrem k technologické budoucnosti. Momentálně pracujeme na nové digitální službě, která má za cíl zjednodušit pronajímání statisícům lidí po celé České republice i v zahraničí.“
UlovDomov.cz a jeho služby k zapamatování
Ideální nájemce: sen každého pronajímatele. Prémiová služba, která klientům zprostředkovává pronájem bytů s garancí příjmu a zároveň o byty po dobu pronájmu pečuje.
Prověření rizikovosti osob: nástroj, díky němuž si realitní kanceláře i pronajímatelé mohou prověřit nájemníky ve všech důležitých registrech v Čechách i na Slovensku. Tím pádem dochází k profesionalizaci procesu pronajímání.
Schopnost efektivně odpovědět na poptávky a potřeby pronajímatelů ve velkých městech. Motivovaní lidé. Silní investoři. Specializované know-how a nabyté zkušenosti. To jsou podle Martiny Březiny hlavní devizy jejich úspěchu. „Na více než 1 300 bytech jsme si zažili veškeré situace, které v pronajímání mohou nastat – od falešné identity podnájemníků přes vytopení a vyhoření až po vymáhání pohledávek – a umíme je efektivně vyřešit. Od samého začátku jsme si navíc uvědomovali, že pro náš byznys je klíčová i právní stránka věci. Na rozdíl od mnoha startupů tedy měla naše společnost právní oddělení již od svého vzniku. Náš právník byl po zakladatelích první člověk, který do společnosti přišel a dodnes u nás vede právní oddělení specializované na problematiku nájemního a realitního trhu.“
A jestli si UlovDomov.cz uloví stejně dobrou příčku v žebříčku Technology Fast 50 i příští rok? Našlápnuto mají solidně, ale pochopitelně je tady pandemie koronaviru, která realitní trh výrazně zasáhla. I tak podle Martina Březiny očekávají meziroční nárůst kolem 27 procent.
Semináře, webcasty, pracovní snídaně a další akce pořádané společností Deloitte.
