V případě, kdy vlastník nemovitosti umožní nájemci provést a následně odepisovat technické zhodnocení bez jeho úhrady při skončení smlouvy, vzniká vlastníkovi bezúplatný příjem, který musí zdanit ve svém základu daně. Novela platná od 1. 7. 2017 umožnila, aby takové technické zhodnocení provedl a odepisoval nejen nájemce, ale jakýkoliv oprávněný uživatel majetku, například i podnájemce. Jak se s takovým technickým zhodnocením vypořádat při skončení podnájemní smlouvy, však zákon již neřeší.
28 odst. 7 ZDP, který umožnil odepisovat provedené technické zhodnocení i podnájemci, uvádí, že se má postupovat obdobným způsobem jako v případech, kdy technické zhodnocení odepisuje nájemce. Z čistě gramatického výkladu daného ustanovení tedy vyplývá, že by při ukončení smlouvy nebo možnosti odepisování technického zhodnocení, bez úhrady technického zhodnocení, měl nepeněžní příjem vzniknout jak na straně vlastníka, tak na straně nájemce.
Koordinační výbor Komory daňových poradců ČR řešil problematiku současného skončení nájemní a podnájemní smlouvy. Argumentoval, že smyslem ZDP není dvojí zdanění stejného příjmu a není tedy možné se držet striktně jazykového výkladu, jak vyplývá mimo jiné i z judikatury. Navíc se musí jednat o reálné navýšení majetku poplatníka, s kterým může disponovat.
Při současném skončení nájemní a podnájemní smlouvy nájemce nemá ani na okamžik k dispozici daný majetek a nemůže s ním nakládat. S takovým technickým zhodnocením může v tomto případě nakládat až vlastník. I z důvodové zprávy k dané novele vyplývá, že nepeněžní příjem vzniká vždy tomu poplatníkovi, kterému po ukončení užívání původním poplatníkem nově vzniká právo užívat daný majetek.
Generální finanční ředitelství (GFŘ) souhlasilo se skutečností, že daná problematika není ZDP řešena, a dále souhlasilo, že by zdanění bezúplatného příjmu na úrovni jak nájemce, tak vlastníka bylo v rozporu se smyslem zákona i s ekonomickou podstatou smluvních vztahů. Dokud nebude daná situace explicitně ZDP řešena, není nutné daný příjem danit na straně nájemce, ale pouze u vlastníka.
Příspěvek se bohužel nezabýval jinými situacemi. Mnohem běžnější situací většinou bývá ukončení podnájemního vztahu bez ukončení nájemního vztahu. Z odpovědi GFŘ je možné dovodit, že smyslem tohoto ustanovení není zdanění příjmů jak na úrovni vlastníka, tak nájemce, ale smyslem je zdanit tento bezúplatný příjem alespoň u jednoho u nich. Nicméně u kterého z nich daný příjem zdanit, tento příspěvek přímo nekomentoval, proto bude nutné obdobné případy důkladně individuálně posuzovat.
Vývoj v oblasti této problematiky nadále sledujeme.
Článek je součástí zpravodaje dReport – březen 2019, Daňové novinky, Dotace a investiční pobídky.
Semináře, webcasty, pracovní snídaně a další akce pořádané společností Deloitte.
