Daně 

Využití směrné hodnoty při určení základu daně z nabytí nemovitých věcí

Pro účely stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí má poplatník možnost vybrat si jako srovnávací daňovou hodnotu buď cenu zjištěnou dle znaleckého ocenění, nebo tzv. směrnou hodnotu. Finanční správa dosud zastávala názor, že poplatník jednou vybranou variantu již nemůže následně změnit např. podáním dodatečného přiznání. Městský soud v Praze však nyní vyjádřil názor, že poplatník může své rozhodnutí změnit, a to až do okamžiku vyměření daně.

Při nákupu nemovité věci je kupující povinen odvést daň z nabytí ve výši 4 % z kupní ceny nebo 75 % tzv. srovnávací daňové hodnoty podle toho, která částka je vyšší. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, zavedlo od 1. ledna 2014 pro poplatníky možnost volby srovnávací daňové hodnoty, a to buď cenu dle znaleckého ocenění, nebo pro vybrané nemovité věci (např. rodinné domy a byty, garáže nebo stavby pro rodinnou rekreaci) tzv. směrnou hodnotu.

V případě volby znaleckého ocenění je postup v zásadě jednoduchý. Poplatník provede porovnání kupní ceny a 75 % ceny dle znaleckého ocenění, z vyšší částky vypočítá daň a tu v zákonném termínu finančnímu úřadu uhradí.

V případě volby směrné hodnoty je postup jiný. Směrná hodnota je totiž forma „tržní“ ceny, kterou stanovuje správce daně sám na základě cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nemovitá věc nachází, a ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry. V daňovém přiznání je tak uvedena pouze záloha na daň vypočítaná ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti.

Správce daně následně provede porovnání mezi kupní cenou a 75 % směrné hodnoty, kterou si vypočítá na základě informací poskytnutých poplatníkem v daňovém přiznání. V případě, kdy je kupní cena vyšší, vyměří daň z nabytí nemovitých věcí ve stejné výši, jako je záloha vypočtená poplatníkem. V případě, kdy je vyšší směrná hodnota, doměří poplatníkovi daň platebním výměrem s náhradní splatností 30 dní.

V případě volby směrné hodnoty tak může poplatníka čekat nepříjemné překvapení ve výši daně vyměřené správcem daně v okamžiku, kdy se směrná hodnota výrazně liší (zejména v odlehlejších oblastech) od kupní ceny, a to směrem nahoru. Z textu zákonného opatření však nebylo zřejmé, zda může poplatník po takovém zjištění svou volbu změnit a jít na cenu obvyklou dle znaleckého posudku.

Na tuto otázku nyní odpovídal Městský soud v Praze. V daném sporu poplatník nejprve zvolil směrnou hodnotu a do daňového přiznání uvedl všechny potřebné údaje k jejímu určení. Po obdržení platebního výměru na doplatek daně, která byla stanovena na základě směrné hodnoty a která byla vyšší než kupní cena,  se poplatník odvolal a žádal o změnu  srovnávací daňové hodnoty ze směrné hodnoty na cenu zjištěnou. Správce daně však tento postup odmítl a Městský soud jeho postup potvrdil s tím, že smysl odvolacího řízení je náprava vad rozhodnutí či řízení, nikoliv změna původně zvoleného postupu. Tím spíše, že má poplatník možnost si směrnou hodnotu před podáním přiznání orientačně vypočítat na webových stránkách finanční správy (http://smernahodnota.financnisprava.cz). Žádost poplatníka o určení srovnávací daňové hodnoty na cenu zjištěnou lze tedy akceptovat pouze do doby, než bude daň vyměřena.

V případě volby směrné hodnoty vyměřovací řízení obvykle trvá delší dobu, neboť správce daně potřebuje ověřit informace poskytnuté poplatníkem pro účely výpočtu směrné hodnoty. Délka vyměřovacího řízení není zákonem ani jiným předpisem přesně stanovena, takže vždy záleží na konkrétním správci daně, typu nemovitosti a množství informací nutných k ověření. A právě v tomto časovém úseku má poplatník poslední možnost změnit své původní rozhodnutí.

Článek je součástí zpravodaje dReport – březen 2019, Daňové novinky, Dotace a investiční pobídky.

Daň z nabytí nemovitých věcí Směrná hodnota dReport zpravodaj Správce daně