Předkupní právo a jeho celkové zrušení?

Institut předkupního práva, jak s ním pracoval občanský zákoník od roku 2018, činil často nemalé potíže a průtahy v případě prodejů nemovitostí. Klasickým příkladem takového problému byly garáže a sklepy, kdy jsou obvykle například jednotlivá parkovací stání určena sice ve smlouvě fakticky číselně, bez ohledu na to ale jsou ve své podstatě spoluvlastnickým podílem na konkrétní nebytové jednotce – garáži. Při dodržení zákonné úpravy byl postup takový, že si podílový spoluvlastník našel potenciálního kupce, se kterým se uzavřela kupní smlouva. Taková smlouva potom byla, s tříměsíční lhůtou, předložena dalším spoluvlastníkům s nabídkou odkupu daného podílu. Toto období přináší dnes v praxi několik problémů.

Především tato lhůta prodlužuje už zdlouhavý proces pro převod nemovitosti. V případě, že bychom chtěli prodat například byt s parkovacím stáním nebo sklepní kójí, které představují podíl na společných prostorech, a došlo k uplatnění předkupního práva, je nezbytné veškerou dosavadní smluvní dokumentaci anulovat.

K podobným důsledkům také docházelo v případech, kdy se s nabídkou opomenulo (ať již úmyslně či z neznalosti) na spoluvlastníky. Tady stojí právo na straně opomenutého, kdy má možnost takovou kupní smlouvu až do tří let soudně napadnout, a to většinou úspěšně.

Novela v podobě, v jaké byla schválena, reflektuje tyto nedostatky. Původně byly navrženy pouze výjimky ze zákonného předkupního práva v případech, kdy mělo dojít k prodeji bytové jednotky společně s podílem. V průběhu legislativního procesu ale nakonec došlo k obrácenému postupu –  tedy předkupní právo se vztahuje tam, kdy vymezené právní skutečnosti daly za vznik spoluvlastnictví.

Předkupní právo zůstává ve své původní zúžené podobě

Připomínáme, že před rokem 2014 byl institut zákonného předkupního práva pojat velmi široce, viz § 140 věta první občanského zákoníku z r. 1964, podle kterého „převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.“ Stejně jako nyní v případě výše popsaných potíží u nemovitostí i v době účinnosti starého občanského zákoníku tento institut činil v praxi častou překážku k nakládání s věcmi. Vypuštění nemovitostí z obecných ustanovení o předkupním právu a návrat do stavu v době počátku účinnosti současného občanského zákoníku, by tak měly zmíněné potíže v praxi eliminovat, a zákonné předkupní právo tak zůstává ve své původní zúžené podobě oproti přechozímu občanskému zákoníku, jak zákonodárce při přípravě současného občanského zákoníku zamýšlel.

Nová pravidla také pro krátkodobé ubytování

Další novinky, které změna zákona přináší, se výrazně dotknou provozovatelů krátkodobého ubytování, např. ze známé platformy Airbnb. Nynější stav už dlouho volal po změně, ačkoli ambicí této novely není pokrýt veškeré aspekty, kterých se toto podnikání dotýká.

Nově je zakotvena povinnost vlastníka bytu předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti, které by mohly dlouhodobě vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. S tím souvisí další očekávaná úprava spočívající v povinnosti nahlásit počet osob v bytové jednotce, a to zejména kvůli rozúčtování služeb (v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Stávající právní úprava byla taková, že osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou ty, které v jednotce žijí déle než dva měsíce. Tato minimální doba představuje naopak u platforem jako Airbnb spíše maximální dobu, po kterou ubytovaní zůstávají v jednotce. Formálně tedy u bytů sloužících pro krátkodobé ubytování byla nahlášená třeba jedna dvě osoby.

A právě na tuto mezeru v zákoně novela cílí. Nově by tedy počet hlášených osob měl více odpovídat skutečnosti, tedy tomu, kolik osob v daný čas bytovou jednotku využívá.

Ostatní důležité změny, které je třeba vědět

Mezi další novinky patří také informační povinnost vlastníka oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého obydlí. Povinnost zahrne i takové úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Typicky může jít např. o opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace vody a kanalizace v bytě, opravy oken a dveří a jejich nátěry apod.

Výraznou změnou je také možnost uložení smluvní pokuty nájemci bytu, který neplní své povinnosti. Nynější úprava neumožňovala sjednání takové pokuty ve smlouvách o nájmech bytů či domů. Pokud by přeci jen takové ujednání smlouva obsahovala, šlo by pouze o zdánlivé právní jednání a nepřihlíželo by se k němu (§2239 občanského zákoníku).

Závěrem upozorňujeme i na další změny, které se můžou dotknout vlastníků bytů. Takovou je kupříkladu přechod dluhů původního vlastníka při prodeji bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu. Dále se také upravil nucený prodej, nebo vznik společenství vlastníků jednotek s jediným vlastníkem všech jednotek. Podrobněji se na tyto instituty podíváme v dalším pokračování tohoto článku.