Čas jsou peníze. V bytové výstavbě to platí dvojnásob

My jsme délku přípravy rezidenčních projektů sledovali už před několika lety. A výsledek se bohužel příliš nemění. Současná analýza Deloitte ukazuje, že předprojektová příprava zabere v Praze v průměru zhruba 1,8 roku, povolovací proces dalších 5,1 roku a samotná výstavba dva až tři roky. Od prvního kroku k dokončenému domu jsme tedy někde mezi devíti a deseti lety.

To je mimochodem velmi podobný obrázek, o kterém jsme mluvili už v roce 2019. Tehdy nám vycházelo zhruba pět a půl roku mezi podáním žádosti o územní rozhodnutí a zahájením výstavby. Po připočtení přípravy a stavby jsme byli skoro na devíti letech.

Za sedm let jsme se tedy v základním problému příliš neposunuli.

Nabídka má několikaleté zpoždění 

Pro realitní trh je to zásadní. Poptávka se může změnit velmi rychle. Rostou mzdy, mění se úrokové sazby, lidé se stěhují do velkých měst, přibývají domácnosti. Nabídka na to ale reaguje s mnohaletým zpožděním.

A když nabídka nemůže reagovat množstvím, reaguje trh cenou.

Je to dobře vidět právě v Praze. Průměrná nabídková cena nových bytů zde dosáhla ve druhém čtvrtletí letošního roku 182 700 korun za m². Proti roku 2014 je nabídková cena na téměř 280 procentech tehdejší úrovně.

Samozřejmě by bylo chybou říkat, že za tím stojí pouze stavební povolování. Cenu ovlivňují pozemky, stavební práce, financování, mzdy, demografie i kupní síla. Jenže právě povolování rozhoduje o tom, jak rychle je trh schopen na vyšší cenu a vyšší poptávku odpovědět novou výstavbou.

V Česku tato reakce příliš rychlá není. V roce 2023 se u nás zahajovalo 3,3 bytu na tisíc obyvatel. V Polsku to bylo přes pět a v Rakousku 5,1 bytu. Nejde přitom o země, se kterými bychom se ekonomicky nemohli porovnávat.

Proto je podle mě důležité otočit obvyklou logiku debaty. Drahé bydlení není jen problém ceny. Je to do značné míry problém schopnosti vytvářet novou nabídku.

Čekání není zadarmo 

Druhý efekt dlouhého povolování je méně viditelný, ale ekonomicky velmi významný.

Ve chvíli, kdy developer pořídí pozemek a začne projekt připravovat, má v něm kapitál. Platí projektanty a další odborníky, financování, nese riziko změn trhu i změn pravidel. Pokud celý proces trvá devět let místo pěti, ty čtyři roky nejsou zdarma.

V Bílé knize rezidenčního developmentu jsme tento dopad popsali jako regulační zátěž. Její vliv jsme odhadli až na přibližně 15 procent celkové ceny bytu. Delší povolování totiž ovlivňuje financování, dobu držby pozemku, požadovanou návratnost i riziko projektu.

Tady je ale potřeba být opatrný. Pokud novela začne fungovat, neznamená to, že druhý den zlevní byty o 15 procent. Tak to není.

Regulační zátěž není samostatný poplatek, který lze z ceníku jednoduše vyškrtnout. Je rozpuštěná v ekonomice celého projektu. A její snížení se může projevit jinak, menším rizikem, levnějším financováním, vyšší ochotou projekty zahajovat nebo tím, že ekonomicky začne vycházet projekt, který by při desetileté přípravě smysl nedával.

To poslední je možná nejdůležitější. Pomalé povolování totiž jen nezdražuje byty, které se nakonec postaví. Některým bytům úplně zabrání vzniknout.

Jedno řízení může přinést větší předvídatelnost 

V tomto smyslu mají principy, na kterých novela stojí, jasnou ekonomickou logiku. Jedno integrované řízení, omezení opakovaného vracení věcí mezi instancemi nebo větší stabilita podmínek, podle kterých se projekt posuzuje, mohou odstranit řadu míst, kde se dnes celý proces zbytečně prodlužuje. Důležitou změnou je i ukončení takzvaného úředního pingpongu, kdy se případ opakovaně vrací mezi jednotlivými stupni rozhodování.

Pro investora přitom není důležitá jen samotná rychlost, ale také předvídatelnost. Pokud bude jasnější, kdo za rozhodnutí odpovídá a v jakém časovém rámci lze výsledek očekávat, snižuje se nejistota, která dnes vstupuje do ekonomiky každého projektu.

Stejně důležité bude, aby nová stavební správa dokázala dobře využít odborné kapacity, které dnes v systému existují. Právě větší koncentrace know-how a možnost sjednotit rozhodovací praxi mohou být jednou z výhod nové struktury. Už dříve jsme upozorňovali, že nedostatek lidí není problémem jen stavebních firem, ale také veřejné správy.

Skutečný přínos novely proto nebude spočívat pouze ve změně organizačního uspořádání. Podstatné bude, zda se díky němu podaří dostat konkrétní projekt od kompletní žádosti k pravomocnému rozhodnutí rychleji a s menší mírou nejistoty než dnes. Právě to je z pohledu trhu nejdůležitější změna, kterou může nový systém přinést.

Měřme výsledek, ne zákonné lhůty 

A tady má Česko ještě jeden poměrně zásadní problém. Stát podle dostupných dat nemá dostatečně kvalitní přehled o skutečné délce povolovacích procesů a o připravovaných projektech. Přitom bez těchto údajů se velmi obtížně pozná, zda reforma funguje.

Po spuštění nového systému bych proto sledoval několik velmi jednoduchých čísel, skutečnou dobu od kompletní žádosti do rozhodnutí, délku odvolání, kolik rozhodnutí se vrací k novému projednání a kolik bytů se z povolovacího procesu skutečně dostává do výstavby.

Nejen průměr. Důležitá je i předvídatelnost.

Pro investora je podstatný rozdíl, zda ví, že určité řízení bude trvat tři roky, nebo zda může trvat dva, ale také sedm. V prvním případě se dá ekonomika projektu spočítat. V druhém se do ní musí započítat riziko. A za riziko se vždy připlácí.

Novela sama levné bydlení nezařídí 

Bylo by proto přehnané očekávat, že novela stavebního zákona vyřeší dostupnost bydlení. Nevyřeší ceny pozemků, nedostatek pracovníků ani stavební náklady. A už vůbec nezmění fakt, že Praha a další velká města přitahují obyvatele a poptávka po bydlení v nich bude pravděpodobně dál růst.

Může ale odstranit jednu z největších brzd na straně nabídky.

Naše bílá kniha ukazuje jednoduchý vztah. Tam, kde je výstavba obtížná, růst poptávky vede především k růstu cen. Tam, kde je možné stavět pružněji, vyšší poptávka vyvolá také vyšší nabídku a cenový tlak je menší.

Proto bych od novely nečekal, že zlevní dnešní byty. Očekával bych od ní, že umožní rychleji stavět ty budoucí.

A pokud se za několik let ukáže, že příprava bytového domu už netrvá skoro deset let, že se délka řízení dá alespoň rozumně předvídat a že na vyšší poptávku začíná reagovat i množství nove vystavby, pak reforma splnila svuj ekonomicky smysl.

Komentář vyšel 7. října 2026 na webu E15.cz.