Tři kategorie vad a omezení, o kterých zprostředkovatel musí zájemce poučit

Zprostředkovatel je povinen zájemce poučit o třech kategoriích vad či omezení nabízené nemovitosti. První kategorií jsou vady plynoucí z veřejného seznamu, druhou kategorií vady, o kterých zprostředkovatel věděl, a třetí kategorií vady, o nichž zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl.

• Vady a omezení, které plynou z veřejných seznamů, jsou u nemovitých věcí vady a omezení zapsané v katastru nemovitostí, což mohou být kupříkladu zástavní práva, věcná břemena, zákaz zcizení a zatížení apod. Má-li tak například třetí osoba na základě řádně zřízeného věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí právo průjezdu přes pozemek, je toto omezení, o kterém musí zprostředkovatel zájemce poučit.
• Vady a omezení, o nichž zprostředkovatel věděl, jsou veškeré vady a omezení, které jsou zprostředkovateli známé, ať už na základě sdělení majitele, z osobní prohlídky nemovitosti nebo jinak. Zprostředkovatel je tak povinen nic nezamlčet a vše otevřeně sdělit zájemci.
• Vady a omezení, o nichž zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět, jsou velmi neurčitě vymezenou kategorií a nejspíše teprve případná soudní rozhodnutí upřesní, o jaké vady a omezení může jít. Požadovaná odborná způsobilost zprostředkovatelů není v právním řádu přesně vymezena, ale má zřejmě zahrnovat základní znalosti z oblasti práva, ekonomie a stavebnictví. Uvažme příklad, kdy bude nabízená budova v natolik špatném technickém stavu, že by osoba se základními znalostmi z oblasti stavebnictví poznala, že je narušena statika. Pakliže zprostředkovatel o této vadě zájemce nepoučí, je možné, že nedodrží svoji informační povinnost, a to ani tehdy, kdy si této vady nebyl (v důsledku chybějících základních znalostí z oblasti stavebnictví) vědom.

Odpovědnost zprostředkovatele

Odpovědnost zprostředkovatele plynoucí z informační povinnosti může mít dvojí podobu. První je odpovědnost zprostředkovatele, který zájemci zákonem požadované poučení o vadách a omezeních nemovitosti poskytl, ale neuvedl v něm některé vady či omezení. Druhá pak odpovědnost zprostředkovatele, který zájemci v rozporu se zákonem požadované poučení o vadách a omezeních nemovitosti neposkytl.

Nejprve si projděme situaci, kdy bude informační povinnost splněna, ale zprostředkovatel opomene poučit zájemce o některé vadě či omezení. Lze si například představit, že zájemce koupí pozemek pro výstavbu rodinného domu, a to mimo jiné na základě poučení o vadách a omezeních, ve kterých zprostředkovatel omylem či z neznalosti opomene zmínit, že přes pozemek vede na základě věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí trasa inženýrské sítě. Následkem tohoto nesprávného poučení by vznikla zájemci škoda a bylo by na místě uvažovat o aplikaci pravidel občanského zákoníku o škodě způsobené poučením nebo radou. Občanský zákoník stanoví, že kdo se hlásí jako příslušník určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu nebo jinak vystupuje jako odborník, nahradí škodu, způsobí-li ji neúplnou nebo nesprávnou informací či škodlivou radou danou za odměnu v záležitosti svého vědění nebo dovednosti. Domnívám se, že tento typ odpovědnosti za škodu se uplatní též na informační povinnost podle zákona o realitním zprostředkovatelství. Věc přitom dle mého názoru nelze pojmout formalisticky tak, že poučení není zahrnuto v provizi za zprostředkování, a tedy není poskytováno za odměnu, ale zdarma, neboť sama činnost zprostředkovatele obvykle za odměnu poskytována je a poučení je povinně její součástí.

Nyní se podívejme na situaci, kdy zprostředkovatel zákonem požadované poučení zájemci neposkytne. Zákon o realitních zprostředkovatelích stanoví, že pokud zprostředkovatel zákonem požadované poučení zájemci neposkytne, má zájemce právo od smlouvy uzavřené se zprostředkovatelem odstoupit. Pakliže zájemce toto své právo využije, smluvní vztah mezi zprostředkovatelem a zájemcem zanikne a odpovědnost zprostředkovatele se neuplatní. V případě, kdy zájemce od smlouvy neodstoupí (například proto, že o svém právu odstoupit neví), informační povinnost zprostředkovatele trvá a uplatní se z ní plynoucí odpovědnost.

Může se tedy stát, že zájemce nedostane poučení, od smlouvy se zprostředkovatelem neodstoupí a následně se ukáže, že jím koupená nemovitost má vady, které jsou patrné ze zápisu v katastru nemovitostí. Zájemci tak vznikne škoda spočívající v částečném znehodnocení jeho investice. Zároveň zprostředkovatel porušil svoji zákonnou povinnost poskytnout zájemci o vadě poučení. Občanský zákoník stanoví, že každý, kdo zaviněně způsobí jinému škodu porušením zákonné povinnosti, je povinen tuto škodu nahradit. Prokáže-li tak zájemce, že ho zprostředkovatel nepoučil a v důsledku tohoto nepoučení vznikla zájemci škoda, je zprostředkovatel povinen takovou škodu nahradit.

Závěr

Zákon o realitním zprostředkování stanoví informační povinnost zprostředkovatelů poučit zájemce o některých vadách a omezeních zatěžujících nabízenou nemovitost. Pokud zprostředkovatel zájemce nepoučí nebo ho poučí nesprávně, odpovídá za škodu, kterou tím způsobil.

Z popsané informační povinnosti pak plyne obecná povinnost zprostředkovatele prověřit možné vady nabízené nemovitosti tak, aby o nich mohl zájemce kvalifikovaně poučit. V případě složitějších transakcí lze jedině doporučit nechat nemovitost prověřit jak po právní, tak technické stránce specializovanými experty a jejich stanovisko předložit zájemci. Možným řešením je též, zejména u velkých projektů, požádat o předložení prověrky přímo prodávajícího (tzv. vendor due diligence). Nabídka nemovitosti doplněná o její pozitivně vyznívající prověrku připravenou nezávislým expertem může obchod rovněž učinit atraktivnějším pro kupujícího a podstatně zkrátit vyjednávání, čímž se mohou prodávajícímu prostředky vložené do prověrky rychle vrátit.