Nemovitosti 

Informační povinnost realitních zprostředkovatelů a možná odpovědnost z ní plynoucí

Od 3. března letošního roku nabyl účinnost zákon o realitním zprostředkování, který pro realitní zprostředkovatele (dále v tomto článku jen „zprostředkovatel“) stanoví povinnost poskytnout zájemci o nabytí nemovitosti, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitost (což může být například nájem), informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Co z tohoto zákona tedy konkrétně vyplývá?

Tři kategorie vad a omezení, o kterých zprostředkovatel musí zájemce poučit

Zprostředkovatel je povinen zájemce poučit o třech kategoriích vad či omezení nabízené nemovitosti. První kategorií jsou vady plynoucí z veřejného seznamu, druhou kategorií vady, o kterých zprostředkovatel věděl, a třetí kategorií vady, o nichž zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl.

  • Vady a omezení, které plynou z veřejných seznamů, jsou u nemovitých věcí vady a omezení zapsané v katastru nemovitostí, což mohou být kupříkladu zástavní práva, věcná břemena, zákaz zcizení a zatížení apod. Má-li tak například třetí osoba na základě řádně zřízeného věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí právo průjezdu přes pozemek, je toto omezení, o kterém musí zprostředkovatel zájemce poučit.
  • Vady a omezení, o nichž zprostředkovatel věděl, jsou veškeré vady a omezení, které jsou zprostředkovateli známé, ať už na základě sdělení majitele, z osobní prohlídky nemovitosti nebo jinak. Zprostředkovatel je tak povinen nic nezamlčet a vše otevřeně sdělit zájemci.
  • Vady a omezení, o nichž zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět, jsou velmi neurčitě vymezenou kategorií a nejspíše teprve případná soudní rozhodnutí upřesní, o jaké vady a omezení může jít. Požadovaná odborná způsobilost zprostředkovatelů není v právním řádu přesně vymezena, ale má zřejmě zahrnovat základní znalosti z oblasti práva, ekonomie a stavebnictví. Uvažme příklad, kdy bude nabízená budova v natolik špatném technickém stavu, že by osoba se základními znalostmi z oblasti stavebnictví poznala, že je narušena statika. Pakliže zprostředkovatel o této vadě zájemce nepoučí, je možné, že nedodrží svoji informační povinnost, a to ani tehdy, kdy si této vady nebyl (v důsledku chybějících základních znalostí z oblasti stavebnictví) vědom.

Odpovědnost zprostředkovatele

Odpovědnost zprostředkovatele plynoucí z informační povinnosti může mít dvojí podobu. První je odpovědnost zprostředkovatele, který zájemci zákonem požadované poučení o vadách a omezeních nemovitosti poskytl, ale neuvedl v něm některé vady či omezení. Druhá pak odpovědnost zprostředkovatele, který zájemci v rozporu se zákonem požadované poučení o vadách a omezeních nemovitosti neposkytl.

Nejprve si projděme situaci, kdy bude informační povinnost splněna, ale zprostředkovatel opomene poučit zájemce o některé vadě či omezení. Lze si například představit, že zájemce koupí pozemek pro výstavbu rodinného domu, a to mimo jiné na základě poučení o vadách a omezeních, ve kterých zprostředkovatel omylem či z neznalosti opomene zmínit, že přes pozemek vede na základě věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí trasa inženýrské sítě. Následkem tohoto nesprávného poučení by vznikla zájemci škoda a bylo by na místě uvažovat o aplikaci pravidel občanského zákoníku o škodě způsobené poučením nebo radou. Občanský zákoník stanoví, že kdo se hlásí jako příslušník určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu nebo jinak vystupuje jako odborník, nahradí škodu, způsobí-li ji neúplnou nebo nesprávnou informací či škodlivou radou danou za odměnu v záležitosti svého vědění nebo dovednosti. Domnívám se, že tento typ odpovědnosti za škodu se uplatní též na informační povinnost podle zákona o realitním zprostředkovatelství. Věc přitom dle mého názoru nelze pojmout formalisticky tak, že poučení není zahrnuto v provizi za zprostředkování, a tedy není poskytováno za odměnu, ale zdarma, neboť sama činnost zprostředkovatele obvykle za odměnu poskytována je a poučení je povinně její součástí.

Nyní se podívejme na situaci, kdy zprostředkovatel zákonem požadované poučení zájemci neposkytne. Zákon o realitních zprostředkovatelích stanoví, že pokud zprostředkovatel zákonem požadované poučení zájemci neposkytne, má zájemce právo od smlouvy uzavřené se zprostředkovatelem odstoupit. Pakliže zájemce toto své právo využije, smluvní vztah mezi zprostředkovatelem a zájemcem zanikne a odpovědnost zprostředkovatele se neuplatní. V případě, kdy zájemce od smlouvy neodstoupí (například proto, že o svém právu odstoupit neví), informační povinnost zprostředkovatele trvá a uplatní se z ní plynoucí odpovědnost.

Může se tedy stát, že zájemce nedostane poučení, od smlouvy se zprostředkovatelem neodstoupí a následně se ukáže, že jím koupená nemovitost má vady, které jsou patrné ze zápisu v katastru nemovitostí. Zájemci tak vznikne škoda spočívající v částečném znehodnocení jeho investice. Zároveň zprostředkovatel porušil svoji zákonnou povinnost poskytnout zájemci o vadě poučení. Občanský zákoník stanoví, že každý, kdo zaviněně způsobí jinému škodu porušením zákonné povinnosti, je povinen tuto škodu nahradit. Prokáže-li tak zájemce, že ho zprostředkovatel nepoučil a v důsledku tohoto nepoučení vznikla zájemci škoda, je zprostředkovatel povinen takovou škodu nahradit.

Závěr

Zákon o realitním zprostředkování stanoví informační povinnost zprostředkovatelů poučit zájemce o některých vadách a omezeních zatěžujících nabízenou nemovitost. Pokud zprostředkovatel zájemce nepoučí nebo ho poučí nesprávně, odpovídá za škodu, kterou tím způsobil.

Z popsané informační povinnosti pak plyne obecná povinnost zprostředkovatele prověřit možné vady nabízené nemovitosti tak, aby o nich mohl zájemce kvalifikovaně poučit. V případě složitějších transakcí lze jedině doporučit nechat nemovitost prověřit jak po právní, tak technické stránce specializovanými experty a jejich stanovisko předložit zájemci. Možným řešením je též, zejména u velkých projektů, požádat o předložení prověrky přímo prodávajícího (tzv. vendor due diligence). Nabídka nemovitosti doplněná o její pozitivně vyznívající prověrku připravenou nezávislým expertem může obchod rovněž učinit atraktivnějším pro kupujícího a podstatně zkrátit vyjednávání, čímž se mohou prodávajícímu prostředky vložené do prověrky rychle vrátit.

Zákon o realitním zprostředkování
Nemovitosti 

Jak se dotkne novela občanského zákoníku vlastníků bytů?

Novela č. 163/2020 Sb. občanského zákoníku prošla legislativním procesem a je podepsána prezidentem. Cílem této novely je upravení dílčích nedostatků, na které se běžnou praxí přicházelo. Novela zahrnuje několik změn, v tomto článku odpovíme na základní otázky, které se týkají úpravy předkupního práva a nových pravidel pro vlastníky bytů, jež provozují krátkodobé ubytování. Celé znění schválené novely, která nabývá účinnosti 1. července 2020, lze najít ve sněmovním tisku č. 411. 

27. 4. 2020
Nemovitosti 

Návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a související opatření

Ministerstvo financí navrhuje přijmout sérii daňových opatření v oblasti nemovitostí, od kterých si slibuje rozpohybování trhu a z dlouhodobého hlediska také zlepšení dostupnosti vlastního bydlení. Stěžejní součástí návrhu je úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, kterou v současnosti hradí kupující při pořízení nemovitosti (pokud není osvobozeno jako např. při prvním úplatném převodu). Dopad do státního rozpočtu při zrušení daně z nabytí nemovitých věcí má být kompenzován zrušením odpočtu úroků z hypotečních úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob (dnes do výše 300 tis. Kč ročně). 

21. 4. 2020