Nemovitosti 

Krátká informace k rekodifikaci veřejného stavebního práva

V posledních letech se stále více diskutuje o potřebě rekodifikace veřejného stavebního práva v České republice, a to nejen mezi odbornou veřejností. Ministerstvo pro místní rozvoj již na podzim minulého roku zveřejnilo základní teze, ze kterých by měly nové stavební předpisy v budoucnu vycházet a nad kterými teď diskutuje.

V současnosti platný a účinný zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), je spolu s dalšími stavebně povolovací proces ovlivňujícími předpisy (např. zákon o posuzování vlivů na životní prostředí, zákon o ochraně přírody a krajiny) ze strany laické i odborné veřejnosti často kritizován pro svou složitost a nepřehlednost, částečně způsobenou též množstvím nekoncepčních novel, kterých bylo za necelých dvanáct let jeho existenci více než dvacet.

Právě roztříštěnost stavebních předpisů a nutnost získat během územního a stavebního řízení celou řadu vyjádření a závazných, mnohdy nekoordinovaných, stanovisek mnoha dotčených subjektů přispívá k současnému neblahému trendu, kdy se výstavba komerčních i soukromých objektů prodlužuje řádově nejen o měsíce, ale v mnoha případech i o celé roky.

Na stávající nelichotivý trend reagovala již předchozí ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová, která v září minulého roku předložila vládě dokument obsahující základní teze pro budoucí rekodifikaci veřejného stavebního práva v České republice (dostupný z https://www.mmr.cz/getmedia). Ačkoliv se jedná o relativně obecný dokument, lze z něho vyčíst, že mezi nosná témata při tvorbě budoucích stavebních předpisů bude bezesporu patřit snaha o zjednodušení stávajících správních procesů, o rychlejší elektronizaci a digitalizaci činností stavebních úřadů i o zkvalitnění jejich personálního a technického vybavení.

K tomu je však nutné dodat, že tyto kroky se rozhodně neobejdou bez značného navýšení jejich rozpočtů. Za velmi pozitivní krok Ministerstva pro místní rozvoje lze označit již současný trend spojování vícero stavebních řízení do jednoho integrované řízení, jehož výsledkem je vydání jediného správního rozhodnutí, čímž by mělo dojít nejen ke zrychlení celého řízení, ale rovněž k jeho výraznému zlevnění. Zároveň bude taktéž nutné hlouběji přehodnotit stávající strukturu obecných a zvláštních stavebních úřadů, jejich počet a rozložení jejich působností.

Proces rekodifikace: Zdlouhavý a složitý

Dokument předložený vládě se naopak vůbec nevyjadřuje k případnému zavedení tzv. „předběžné držby“, kterou se již někteří poslanci snažili do stávajícího stavebního zákona prosadit při schvalování poslední novely stavebního zákona v dubnu minulého roku. Tento návrh by investorům umožnil realizaci některých staveb dříve, než bude předmětný pozemek pod touto stavbou vyvlastněn v rámci klasického vyvlastňovacího řízení. Zavedení tohoto institutu do české právní úpravy schvaluje zejména Ministerstvo dopravy, které si od jeho zavedení, ačkoliv by se zřejmě pohybovalo na hraně ústavnosti, slibuje rychlejší a efektivnější stavbu dálnic a dalších liniových staveb.

Že bude celý proces rekodifikaci jistě složitý a velmi zdlouhavý naznačuje mimo jiné fakt, že spolu s platným a účinným stavebním zákonem bude rovněž nezbytné pozměnit, a v některých případech i zásadně přepracovat, množství zvláštních zákonů, které se povolováním staveb a jejich následnou realizací zabývají, a kterých je v současné době v právním řádu České republiky více než osmdesát.

Snahu zpřehlednit stávající stavební předpisy je bezesporu možné označit za pozitivní krok na cestě ke zlepšení veřejného stavebního práva. Avšak vzhledem ke skutečnosti, kdy legislativní proces je teprve ve svých začátcích a vlastně ještě ani neexistuje věcný záměr nového zákona, je alespoň rámcová podoba návrhu zákona, která by mohla být posouzena z hlediska svého přínosu, stále v nedohlednu. Odhadnout tak, alespoň přibližně, výslednou podobu budoucích stavebních předpisů zatím stále není možné. Lze tedy jen doufat, že nová legislativa skutečně přinese alespoň některé z výše uvedených pozitivních změn.

Nemovitosti 

Analýza pro Magistrát: Ceny pražských nájmů i nadále klesají, v první polovině roku 2021 ale jen o 2,8 %

Průměrné ceny nájmů v Praze rostly v letech 2014 až 2019 meziročně o 7,4 %, nejvíce přitom v roce 2017, kdy došlo k růstu o 12,5 %. S nástupem koronavirové pandemie se však tento trend otočil a nájemní bydlení začalo zlevňovat: v prvním pololetí roku 2020 mezipololetně o 2,6 %, ve druhém pololetí 2020 o dalších 4,3 % a v prvním pololetí roku 2021 pak o 2,8 %. To jsou závěry Analýzy nájemního bydlení, kterou Deloitte zpracoval pro Magistrát hlavního města a která se zabývá vývojem cen bydlení v Praze od roku 2014 do současnosti. Sledována byla detailní data vývoje průměrné výše nájmů ve všech 112 katastrálních územích. 

14. 9. 2021
Nemovitosti  Právo 

Nový stavební zákon upravuje smlouvy obcí s investory

Poslanecká sněmovna schválila nový stavební zákon, který mimo jiné podstatně rozšíří úpravu tzv. plánovacích smluv. Přestože se jedná o významný nástroj při nastavování vztahů mezi obcemi a investory při výstavbě, plánovací smlouvy byly doposud ve stavebním zákoně upraveny pouze okrajově. V praxi tak byly mezi obcemi a investory uzavírány různé jiné formy závazků. Nově přijatý stavební zákon proto upřesňuje obsah zmíněných smluv, zjednodušuje procesní záležitosti a zajišťuje oběma stranám větší právní jistoty. 

4. 8. 2021
Nemovitosti 

Rozvoj českých měst: Největší brzdou je proces povolování, komplikovaná je i komunikace mezi jednotlivými aktéry

Aby se velká města mohla dále rozvíjet, je nezbytná efektivní spolupráce městských správ a developerů. Pro příklady nemusíme chodit daleko – významný důraz na kooperaci municipalit, projektantů, investorů a dalších subjektů kladou například Varšava, Mnichov, Bordeaux nebo Kodaň. Uvedeným městům, jejich rozvoji a systémům developerských kontribucí jsme se věnovali i v naší Deloitte studii. Jak probíhá rozhodování o využití daného území? Jakým způsobem jsou nastaveny role jednotlivých aktérů? A co si z přístupu zahraničních měst může odnést Praha? Odpovědi na tyto a další otázky zazněly v našem live streamu. 

10. 2. 2021