Nemovitosti 

Návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a související opatření

Ministerstvo financí navrhuje přijmout sérii daňových opatření v oblasti nemovitostí, od kterých si slibuje rozpohybování trhu a z dlouhodobého hlediska také zlepšení dostupnosti vlastního bydlení. Stěžejní součástí návrhu je úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, kterou v současnosti hradí kupující při pořízení nemovitosti (pokud není osvobozeno jako např. při prvním úplatném převodu). Dopad do státního rozpočtu při zrušení daně z nabytí nemovitých věcí má být kompenzován zrušením odpočtu úroků z hypotečních úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob (dnes do výše 300 tis. Kč ročně).

Uvedené zrušení by se nemělo vztahovat na úvěry poskytnuté před 1. lednem 2021 (s určitou výjimkou). Dle ministryně financí Aleny Schillerové „kupujícím zůstane více peněz než předtím a především je budou mít hned, ne až za dvacet či třicet let po splacení hypotéky.“ (Citováno z tiskové zprávy MF) V dlouhém období je fiskální dopad obou výše uvedených změn pro poplatníky i státní rozpočet víceméně nulový. Současný systém dle Ministerstva navíc znevýhodňuje poplatníky, kteří si nemovitost pořídili z vlastních prostředků.

Výše uvedené odůvodnění ovšem trochu opomíjí skutečnost, že první úplatné převody nemovitých věcí určených k bydlení (tj. zejména byty a rodinné domy), tzn. „prvoprodeje“, jsou v současné chvíli od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny. V dané situaci to znamená, že poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, jsou navrženou změnou znevýhodněni, protože přicházejí pouze o odpočet na dani, ale nedochází k úspoře z titulu zrušení daně z nabytí. Vzhledem k tomu, že jen v Praze činí z celkového počtu prodaných bytů více než třetinu bytů prvoprodeje, tak se dá říci, že zhruba třetina poplatníků je touto změnou přímo dotčeno.

Výše uvedený návrh dále obsahuje také prodloužení lhůty pro osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí ze stávajících pěti na patnáct let; pokud tyto příjmy budou použity na obstarání bytové potřeby, osvobození by mělo zůstat zachováno. Zde vzniká další otázka, a sice co fakticky znamená výraz „obstarání“. Ve stávajícím znění je použit výraz uspokojení, který zahrnuje např. i zaplacení hypotéky u bytu, ve kterém poplatník bydlí. Otázkou je, zda obdobný výklad bude moci být přijat i pro výraz „obstarání“.

Podle návrhu tak má de facto veškerý zisk z prodeje nemovitých věcí v horizontu kratším patnácti let podléhat 15% dani z příjmů. Vzhledem k tomu, že tento efekt není v návrhu nijak kompenzován ve prospěch poplatníků, výsledkem je negativní dopad na poplatníky ve prospěch státního rozpočtu. Prodloužení lhůty mělo být původně součástí daňového balíčku pro rok 2021, Ministerstvo financí se nicméně rozhodlo začlenit jej již do současného návrhu.

Z hlediska praktických dopadů návrhu si dovolujeme upozornit, že přijetí navrhovaných opatření nemusí samo o sobě vést k ministerstvem avizovanému zlepšení dostupnosti vlastního bydlení. Do budoucna se tak může stát, že výše uvedené prodloužení lhůty pro uplatnění osvobození povede ke zvýšení ceny nemovitých věcí nebo ke „zmražení“ prodejů minimálně na dobu 15 let, tak aby bylo možné využít osvobození.

NEPŘEHLÉDNĚTE DALŠÍ TÉMA

Koronavirus: Jak ovlivní nájemní vztahy?

Jaké budou dopady nouzového stavu na vztahy pronajímatelů a nájemců? Lze výskytem pandemie COVID-19 odůvodnit požadavky na ukončení nebo změnu sjednaných smluv? Jak přistoupit k požadavkům nájemců a zmírnit dopady vládních opatření? Zaměřili jsme se na čtyři situace a jejich možnosti řešení s ohledem na současnou krizi. Čtěte dále >

Pokud bude návrh v budoucnu přijat, Ministerstvo financí počítá s jeho zpětnou účinností. Poplatníci, jejichž daň z nabytí je splatná od 31. března 2020, tj. došlo k zápisu na katastru v prosinci 2019 a dále, mají možnost si zvolit, zda zaplatí daň z nabytí a budou si moci uplatnit odpočet úroků a prodávající bude mít příjem osvobozený, pokud nemovitou věc vlastní déle než 5 let, nebo daň z nabytí nezaplatí a nebudou si moci uplatnit odpočet úroků. Nicméně prodávající tak přijde o možnost osvobození. Jak bude probíhat domluva a zejména kontrola ze strany správce daně, to v tuto chvíli není zřejmé, neboť kupující si zvolí možnost a podle toho bude muset prodávající postupovat. To ale není příliš praktické řešení.

Dále v navrhované novele chybí docela důležité přechodné ustanovení vztahující se na poplatníky, kteří v tuto chvíli časový test 5 let sice splňují, už ale nesplňují lhůtu 15 let, která je v tuto chvíli navržena v plánované novele pro rok 2021, nicméně ustanovení, k němuž se toto přechodné ustanovení vztahuje, je z novely 2021 vyňato a vloženo do stávající novely.

O stavu návrhu a jeho případných změnách vás budeme průběžně informovat.

Daň z nemovitých věcí dReport zpravodaj
Nemovitosti 

Analýza pro Magistrát: Ceny pražských nájmů i nadále klesají, v první polovině roku 2021 ale jen o 2,8 %

Průměrné ceny nájmů v Praze rostly v letech 2014 až 2019 meziročně o 7,4 %, nejvíce přitom v roce 2017, kdy došlo k růstu o 12,5 %. S nástupem koronavirové pandemie se však tento trend otočil a nájemní bydlení začalo zlevňovat: v prvním pololetí roku 2020 mezipololetně o 2,6 %, ve druhém pololetí 2020 o dalších 4,3 % a v prvním pololetí roku 2021 pak o 2,8 %. To jsou závěry Analýzy nájemního bydlení, kterou Deloitte zpracoval pro Magistrát hlavního města a která se zabývá vývojem cen bydlení v Praze od roku 2014 do současnosti. Sledována byla detailní data vývoje průměrné výše nájmů ve všech 112 katastrálních územích. 

14. 9. 2021
Nemovitosti  Právo 

Nový stavební zákon upravuje smlouvy obcí s investory

Poslanecká sněmovna schválila nový stavební zákon, který mimo jiné podstatně rozšíří úpravu tzv. plánovacích smluv. Přestože se jedná o významný nástroj při nastavování vztahů mezi obcemi a investory při výstavbě, plánovací smlouvy byly doposud ve stavebním zákoně upraveny pouze okrajově. V praxi tak byly mezi obcemi a investory uzavírány různé jiné formy závazků. Nově přijatý stavební zákon proto upřesňuje obsah zmíněných smluv, zjednodušuje procesní záležitosti a zajišťuje oběma stranám větší právní jistoty. 

4. 8. 2021