Nemovitosti 

Rozvoj českých měst: Největší brzdou je proces povolování, komplikovaná je i komunikace mezi jednotlivými aktéry

Aby se velká města mohla dále rozvíjet, je nezbytná efektivní spolupráce městských správ a developerů. Pro příklady nemusíme chodit daleko – významný důraz na kooperaci municipalit, projektantů, investorů a dalších subjektů kladou například Varšava, Mnichov, Bordeaux nebo Kodaň. Uvedeným městům, jejich rozvoji a systémům developerských kontribucí jsme se věnovali i v naší Deloitte studii. Jak probíhá rozhodování o využití daného území? Jakým způsobem jsou nastaveny role jednotlivých aktérů? A co si z přístupu zahraničních měst může odnést Praha? Odpovědi na tyto a další otázky zazněly v našem live streamu.

Spolupráce měst a developerů v Evropě byla tématem live streamu, jímž diváky provázel partner a lídr nemovitostního poradenství Deloitte Miroslav Linhart. Předmětem diskuze byla mimo jiné tematická studie, kterou zpracovala společnost Deloitte ve spolupráci s Asociací Developerů. „V českém veřejném prostoru, zejména v profesní části, už delší dobu probíhá diskuze o to, jakým způsobem developeři mají spolupracovat s městy. (…) A proto jsme si řekli, že bychom se rádi podívali na města, která jsou srovnatelná s Prahou, a dozvěděli se více o tom, jak se to dělá někde jinde,“ představil ve zkratce cíle studie Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace Developerů.

Jak na územní plánování? Inspiraci lze najít v Polsku či Dánsku

Ve zmíněné čtveřici měst – Varšavě, Mnichově, Bordeaux a Kodani – jsme v rámci studie oslovili 80 stakeholderů, s nimiž byla provedena desítka hloubkových interview. Dále jsme provedli rešerši a porovnání městských územně plánovacích systémů a souvisejících fiskálních nástrojů. Na základě tohoto průzkumu jsme dospěli ke čtyřem klíčovým zjištěním:

  1. Všechna města aktivně řeší příspěvky developerů na rozvoj
  2. Město jako celek vždy nese odpovědnost za územní rozvoj
  3. Komunikace při přípravě projektu probíhá mezi developerem a jedním subjektem zastupujícím město
  4. Proces povolování je průměru rychlejší než v Česku

„U klíčových zjištění je důležité brát vždy v potaz, že jsou v jiném kontextu územního plánování i legislativního rámce, a je proto velmi obtížné je přenášet v měřítku jedna ku jedné do České republiky,“ připomíná Ondřej Zabloudil, Associate Director v oddělení zaměřeném na nemovitosti a stavebnictví ve společnosti Deloitte.

Hlavní rozdíl mezi zahraničními městy a Českem můžeme potom sledovat v procesu územního plánování. Ten se ve všech zmíněných zemích skládá zhruba ze tří fází: první je příprava územního plánu, následuje rozpracování do podrobnějšího plánu (v českém kontextu jde o regulační plán či územní rozhodnutí) a na závěr přichází povolení k výstavbě. Zásadní odlišnost, která má vliv na rychlost procesu a efektivitu jednání, spočívá ve fázi druhé – v zahraničních městech je totiž schválení plánů v gesci samotné municipality, zatímco v Česku je v rukou státní správy.

Potřebujete pomocnou ruku v oblasti nemovitostí? Ozvěte se nám! Ať už jako společnost nemovitosti kupujete nebo prodáváte, jste poskytovatel developerských služeb či stavební firma, naši odborníci vám rádi pomohou se zavedení nových účetních pravidel, řízením rizik, v oblasti transakcí nebo třeba s optimalizací portfolia.

Lepší komunikace subjektů a angažovanost státu

Významným faktorem je také zmíněná komunikace mezi jednotlivými subjekty, tedy městy a developery, kteří jsou zpravidla na úrovni partnerů. Jejich spolupráce by proto měla být intenzivní a mít jasné cíle a konkrétní výstupy. Důležitá je zrovna tak schopnost uplatnit znalosti a zkušenosti z obdobných, již realizovaných projektů. Shodli se na tom zahraniční hosté live streamu: Michal Melaniuk, CEO ve společnosti Cordia Poland (Varšava), a Michael Soetmann, Project Director ve společnosti By & Havn (Kodaň).

„U nás probíhají kontribuce k oboustranné spokojenosti, protože když jsme zjistili, že obecně nejsou nastavena žádná pravidla, že nemůžeme využít stavební zákon, (…) tak jsme sestavili tzv. Pravidla pro spolupráci s investory,“ vysvětluje řešení, ke kterému přistoupila Praha 7, místostarostka Lenka Burgerová. Zmíněná Pravidla popisuje jako dobrovolnou smlouvu, s jejíž pomocí lze investovat vybrané prostředky přímo v místě, kde probíhá výstavba (např. na zlepšení veřejného prostoru nebo zajištění míst pro žáky ve školách).

Aby se stávající situace zlepšila a velká česká města se mohla přiblížit úspěšnému způsobu rozvoje po vzoru zahraničních metropolí, musí první krok učinit samotný stát. Podle Senior Project Managera v Pražské developerské společnosti Martina Klody je nezbytné, „aby se stát začal angažovat a uvolnil nebo přeměnil daňovou správu, která je z OECD kritizována jako velmi neflexibilní a svazující ve srovnání s ostatními zeměmi.“

Chcete vědět, jak by se Česko ještě mohlo v oblasti městského rozvoje inspirovat u zahraničních metropolí? Toto a další související témata jsme probírali v rámci našeho live streamu s názvem Spolupráce měst a developerů v Evropě, který si můžete pustit ze záznamu!

Přečtěte si také náš nejnovější Deloitte Develop Index a Deloitte Real Index, kde pravidelně shrnujeme nejdůležitější data o cenách nemovitostí v Praze i celé ČR.

Územní plánování
Nemovitosti 

Analýza pro Magistrát: Ceny pražských nájmů i nadále klesají, v první polovině roku 2021 ale jen o 2,8 %

Průměrné ceny nájmů v Praze rostly v letech 2014 až 2019 meziročně o 7,4 %, nejvíce přitom v roce 2017, kdy došlo k růstu o 12,5 %. S nástupem koronavirové pandemie se však tento trend otočil a nájemní bydlení začalo zlevňovat: v prvním pololetí roku 2020 mezipololetně o 2,6 %, ve druhém pololetí 2020 o dalších 4,3 % a v prvním pololetí roku 2021 pak o 2,8 %. To jsou závěry Analýzy nájemního bydlení, kterou Deloitte zpracoval pro Magistrát hlavního města a která se zabývá vývojem cen bydlení v Praze od roku 2014 do současnosti. Sledována byla detailní data vývoje průměrné výše nájmů ve všech 112 katastrálních územích. 

14. 9. 2021
Nemovitosti  Právo 

Nový stavební zákon upravuje smlouvy obcí s investory

Poslanecká sněmovna schválila nový stavební zákon, který mimo jiné podstatně rozšíří úpravu tzv. plánovacích smluv. Přestože se jedná o významný nástroj při nastavování vztahů mezi obcemi a investory při výstavbě, plánovací smlouvy byly doposud ve stavebním zákoně upraveny pouze okrajově. V praxi tak byly mezi obcemi a investory uzavírány různé jiné formy závazků. Nově přijatý stavební zákon proto upřesňuje obsah zmíněných smluv, zjednodušuje procesní záležitosti a zajišťuje oběma stranám větší právní jistoty. 

4. 8. 2021
Nemovitosti  Daně 

Novela zákona o dani z nemovitých věcí: Kdo má povinnost podat v roce 2021 daňové přiznání?

Na základě novely zákona o dani z nemovitých věcí je v případě rozporu mezi údaji v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí. Pro poplatníky, kteří historicky ve svých přiznáních k dani z nemovitých věcí vycházeli ze skutečného stavu pozemků, to může znamenat povinnost podat daňové přiznání v roce 2021. 

12. 1. 2021