Vyšší poptávka než nabídka: Cena nových bytů je, zejména v posledních dvou letech, ovlivňována celou řadou velmi různorodých faktorů. Prvním východiskem pro současné ceny novostaveb je vyšší poptávka po bytech a současně nízká nabídka nových bytů. Zní to banálně, ale ani vyšší poptávka, ani nízká nabídka nevznikly náhodou. Obojí je jen důsledek dalších vlivů. Převyšující poptávka nad nabídkou je tak prvním z dvanácti důvodů, proč máme v ČR vysoké ceny bytů.

Praha: Průměrný prodaný byt v jarních měsících roku 2018

Plocha: 64 m2
Cena: 6 440 000 Kč
Jednotková cena: 97 900 Kč/m2

Průměrná nabídková cena volných bytů v developerských projektech v Praze se v jarních měsících vrátila k opětovnému růstu a dosáhla na hodnotu 99 400 Kč/m2, což meziročně představuje 12procentní nárůst. V březnu a dubnu 2018 se na pražském developerském trhu prodalo celkem 899 bytů zhruba za 7,6 miliard korun. Podívejte se na vývoj ceny bytů na pražském rezidenčním trhu podrobněji.

2. Ekonomická konjunktura

Poslední tři roky žijeme v mimořádně blahobytné době, v naší zemi není nezaměstnanost, příjmy rostou v celé republice a některé regiony, jako např. Praha, patří mezi nejbohatší regiony v Evropě. Rostou příjmy napříč celou společností. Velká část lidí se nebojí utrácet a současně chce investovat nebo ukládat peníze do nemovitostí.

3. Rychlé střídání extrémů

Období konjuktury v letech 2006 až 2009 bylo rychle vystřídáno obdobím nedůvěry lidí v budoucnost v letech 2010 až 2013 a toto bylo rychle vystřídáno obdobím konjunktury počínaje rokem 2015 do současnosti. To v krátkých cyklech vyvolává extrémní řešení potřeby při pořizování bydlení. Rychle se tak střídá období „předzásobení se, dokud to jde“ – typicky období roku 2007 s obdobím „odložím nákup, až bude líp“ – typicky období 2009 až 2012 a zase rychle období „nakoupím, pokud je vůbec co koupit“ – období 2016 až 2017.

3. Nízké úrokové sazby

Od roku 2010 začaly klesat úrokové sazby, až dosáhly ve druhé polovině roku 2016 svého historického dna. Na nízké úrovni, nejčastěji mezi 2 až 3 % se drží rekordně dlouho, již více než 5 let. Pokud se tedy před 3 lety přestali lidé bát nakupovat nemovitosti, trefila se zvýšená poptávka do období historicky nejnižších sazeb. Navíc se k lidem, kteří odložili nákup kvůli obavám o budoucnost a potřebovali si pořídit bydlení, přidala druhá, velká skupina lidí, kteří si pořídit bydlení nepotřebovali, ale chtěli investovat, a protože byly hypotéky mimořádně levné, tak i s pomocí hypotéky. Poptávka tak velmi rychle vzrostla, a protože na trhu nebyl velký přebytek nabídky bytů ke koupi, rychle se postupně byty vyprodávaly.

4. Demografie

Současný trh s bydlením ovlivňují zásadně dvě populační vlny – poválečného babyboomu, kdy se narodily 2 miliony dětí a dětí těchto ročníků, tedy tzv. Husákových dětí, kterých se narodilo 1,75 milionu. U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé se prodloužila doba, kdy zakládaly nebo zakládají rodiny. Tím se zásadně zvýšil počet bytů, které jsou obývány jen jedno nebo dvojčetnými domácnostmi. A to vytváří tlak na potřebu většího počtu bytů.

5. Změny v chování lidí

Lidé se dlouhodobě stěhují z venkova do měst a města na tento tlak dostatečně nereagují. Jestliže před 100 lety potřebovaly nově vznikající průmyslové čtvrti také obytné budovy pro své dělníky, dnes nikdo nic takového neřeší. Výrazně více žijeme v jednočetných domácnostech. A to nejen staří lidé, u kterých to může být přirozený stav po úmrtí druhého z manželů. Prošli jsme si érou singels, posouváme dobu zakládání rodin. Od 2. světové války se zvýšila rozvodovost z 6 % na 50 % v sedmdesátých letech, což je stav, který stále trvá. Přestali jsme bydlet „vícegeneračně“, a to i v rodinných domech. To vše opět vytváří tlak na větší počet kusů bytů, než bylo potřeba dříve.

Kdo kupuje byty v Praze? Nejčastěji lidé ve středním věku v developerských projektech. Typický nákupčí nemovitosti v Praze je ve věku 31 až 40 let, je to spíše žena české národnosti, která si kupuje byt v developerském projektu jako fyzická osoba. Jaká další specifika provázejí pražský nemovitostní trh?

6. Státem vyvolané změny na trhu

Stát opakovaně v posledních 15 letech vyvolal svými administrativními a nekoordinovanými zásahy potřebu lidí reagovat na takové chystané změny. V roce 2007 to bylo zvýšení DPH u bytové výstavby, které vyhnalo poptávku do extrému a ceny bytů vylétly až o 20 % za rok. Podobná situace nastala v roce 2016, kdy se do stejného času setkaly hned 3 zásadní změny pravidel, které ovlivnily celý trh s bydlením. Byla to změna daně z nabytí, kdy ji začal hradit kupující, nový zákon o spotřebitelském úvěru, který poprvé za 20 let zcela změnil fungování hypotéčního trhu a současně i zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték vyžadovaný regulacemi ČNB.

8. Politický populismus

Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace za vyloženě antideveloperskou politickou reprezentaci. A to zejména v Praze a z části v Brně. Po roce 2014 se přestalo stavět a významně se prodloužily všechny povolovací procesy. V tu chvíli došlo na to, že v letech 2015 a 2016 se současně rychle vyprodaly byty na trhu se staršími byty a zastavila se výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc potřebná, resp. poptávaná. Dnes se mohou politici přetrhnout v ujištěních, že „zajistí dostupné bydlení pro mladé“. Nikdo však doposud nedal návrh žádného systémového opatření.

Zajímavost: Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních 8 až 10 let.

9. Zvýšení daní

Od roku 2007 probíhá plíživé a nesystémové zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb bytů, nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů – což ve svém důsledku opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z „produktu nový byt“ uhradit státu. Daň z jednoho bytu se za posledních 11 let zvýšila 4x až 6x, podle velikosti a typu bytů. Dnes běžně daň, kterou hradí kupující v ceně bytu, přesahuje milion korun u každého 70m2 velkého nového bytu. Je možné otevřeně říci, že na výstavbě nových bytů vydělá ze všech článků ve výstavbě nejvíc stát v podobě daní. To je v dnešní situaci velmi zvláštní, protože máme v ČR nejhorší dostupnost bydlení v Evropě.

10. Schvalovací procesy

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních 8 až 10 let. Nejsou dodržovány správní lhůty, a to dohromady stále více zvyšuje chybějící počty nových bytů, které je možné na trhu vůbec nabídnout.

V posledních letech se stále více diskutuje o potřebě rekodifikace veřejného stavebního práva v České republice, a to nejen mezi odbornou veřejností. Ministerstvo pro místní rozvoj již na podzim minulého roku zveřejnilo základní teze, ze kterých by měly nové stavební předpisy v budoucnu vycházet a nad nimiž se teď diskutuje. Právě roztříštěnost stavebních předpisů a nutnost získat během územního a stavebního řízení celou řadu vyjádření a závazných, mnohdy nekoordinovaných, stanovisek mnoha dotčených subjektů, přispívá k současnému neblahému trendu, kdy se výstavba komerčních i soukromých objektů prodlužuje řádově nejen o měsíce, ale v mnoha případech i o celé roky. Zajímá vás téma rekodifikace veřejného stavebního práva?

11. Technické předpisy při výstavbě nových bytů

U novostaveb nelze zapomenout na vliv stále se zpřísňujících norem a předpisů. De facto je nemožné postavit byty s nízkým standardem, které by mohly být levné nebo levnější. Protože je technickými pravidly dáno to, že se domy musí udělat technologicky velmi komfortně.

12. Chybějící nájemní bydlení

Nabídka nájemních bytů je v Česku omezená, nabídku netvoří ani stát, ani zde není to, co je běžné v západní Evropě, kde portfolia bytových domů k pronájmu vlastní penzijní fondy, pojišťovny či hedgeové fondy. Nic takového u nás momentálně nefunguje. Celou stranu nabídky vytváří vlastně drobní vlastníci bytů, kteří kupují byty spíše proto, aby sebe zajistili na důchod nebo aby pořídili bydlení dětem – byty  ale zatím jen pronajímají. V ČR došlo postupnou privatizací bytového fondu k extrémní situaci, kdy více jak tři čtvrtiny bytů jsou v osobním vlastnictví.